Mis à jour le 30 décembre 2022 par Tatiana75
Maintenant que vous savez à peu près ce que vous voulez acheter (si ce n’est pas le cas, je vous renvoie à l’article Réléchir à son projet), il va falloir entrer dans la phase pratique : la recherche.
Celle-ci peut s’avérer plus ou moins chronophage selon la rareté du bien recherché à l’emplacement souhaité. Je vous partagerai dans un premier temps mes conseils pour vous organiser et gagner du temps. Puis, dans un second temps, je répondrai à une question qui m’est souvent posée : faut-il déléguer sa recherche à un professionnel ?
Je ne souhaite pas déléguer ma recherche : comment trouver LA bonne affaire ?
Trouver la bonne affaire peut prendre du temps. Je vous partage ici le process que j’avais mis en place pour mes recherches, qui m’a permis de reconnaître les biens rentables en un coup d’oeil.
Je précise que je voulais impérativement des biens en cash-flow positif (c’est-à-dire, pour lesquels je n’allais pas avoir à sortir d’argent de ma poche tous les mois). Si cela n’est pas un critère pour vous, votre recherche sera plus aisée.
Devenir expert sur les prix à l’acquisition…
Il faut que vous connaissiez parfaitement les prix moyens pour le type de bien recherché dans la ou les localisation(s) visée(s). Jetez très régulièrement un oeil aux sites d’annonces, prenez des notes des prix proposés dans tel ou tel quartier… Tout en gardant à l’esprit qu’il ne s’agit pas d’un prix définitif, des négociations pouvant s’engager. Cela vous donnera néanmoins un ordre d’idée.
Pour voir les montants des dernières transactions à un endroit donné, vous pouvez consulter l’historique DVF (Données de Valeurs Foncières), à retrouver par exemple sur le site de Meilleursagents.
Attention : si quelques caractéristiques telles que l’étage apparaissent, il n’est pas possible de connaître l’état du bien. Cet outil vous sera toutefois d’une aide précieuse, d’autant plus qu’il estime également, en fonction des prix qu’il constate actuellement à cet endroit, à combien le bien pourrait se vendre aujourd’hui.
Vous verrez par ailleurs souvent apparaître sur tel ou tel site les prix métriques moyens par ville ou par quartier. Cela donne une idée générale (est-ce que l’immobilier est cher ou pas) mais il ne faut pas vous y fier complètement.
Le prix moyen est en effet généralement calculé en intégrant toutes les typologies. Si vous achetez un studio, il y a de fortes chances que son prix métrique soit plus élevé que le prix moyen. Ce n’est pas pour autant que c’est une mauvaise affaire. Prudence donc avec cet indice.
…et à la location !
Eh oui ! Vous ne recherchez pas votre résidence principale, vous investissez. Or, en matière d’investissement, un immeuble ne vaut que par ce qu’il peut rapporter. Vous allez donc devoir prêter une grande attention au marché locatif local. Est-il plutôt tendu ? Si oui, sur quel type de surfaces ? Si non, pourquoi ? Par manque de biens qualitatifs ? Ou parce qu’il y a déjà trop de biens sur le marché ?
Autre point important : les loyers sont-ils encadrés, ou parle-t-on de les y encadrer prochainement ? L’investisseur n’aime pas l’incertitude. A Lyon, où je possède un studio, la nouvelle municipalité souhaite encadrer les loyers. Ce sujet n’était pas du tout à l’étude au moment où j’ai acheté. Si cela avait été le cas, je n’aurais peut-être pas choisi cette ville. Sans connaître les plafonds de l’encadrement, impossible de savoir si son investissement va être rentable ou non… En revanche, à Paris et à Lille, où l’encadrement est déjà en place, vous pouvez calculer votre rentabilité en les prenant en compte.
Dans tous les cas, passez un peu de temps à consulter les annonces à la location pour vous faire une idée de la concurrence. Cela peut également vous aider à vous positionner sur le type de bien que vous allez proposer.
Si vous constatez, par exemple, que les studios proposés à la location sont peu chers mais de piètre qualité, vous pourrez envisager de proposer un bien un peu plus haut de gamme pour vous démarquer. Attention tout de même à vérifier au préalable qu’il y a bien un marché pour ce type de bien.
N’hésitez pas à poster une annonce fictive pour tester votre marché. C’est un excellent moyen de sonder la demande.
S’entraîner à calculer la rentabilité d’un bien
En parallèle de ces recherches sur les prix, entraînez vous avec les calculs de rentabilité. Vous trouverez facilement des modèles Excel sur internet. Par exemple ici.
Bien entendu, vous n’aurez pas toujours toutes les informations précises dans l’annonce, mais vous n’avez pas besoin de faire un calcul très détaillé à ce stade. Rien qu’en comparant la mensualité que vous coûterait votre prêt et le loyer que vous pourriez tirer, si vous souhaitez ne pas avoir à mettre d’argent de votre poche tous les mois, vous éliminerez déjà un très grand nombre de biens.
Le saint-graal : le cash-flow positif
Les opérations à cash-flow positif sont rares. D’autant plus si vous ne souhaitez pas investir dans un bien avec travaux. Le bien qui vous permettra d’atteindre cet objectif peut se faire attendre, mais il mérite d’y passer un peu de temps.
Pour mes deux investissements, il était important pour moi d’être en CF positif. Pour le premier surtout. Je débutais tout juste dans la vie active, la banque ne m’aurait probablement pas accordé de prêt si cela n’avait pas été le cas, et je ne voulais pas me bloquer pour des opérations futures.
Selon votre situation et le type de bien que vous voulez acquérir, ne pas être en CF positif ne sera pas forcément gênant. En achetant un appartement à Paris, par exemple, il y a peu de chances que vous n’ayez pas à sortir d’argent tous les mois. Cela reste néanmoins un investissement patrimonial intéressant sur le long terme. Si vous débutez dans la vie active et que vous comptez acheter d’autres appartements, y compris votre résidence principale, je vous conseille toutefois de commencer par une opération où vous serez en CF positif.
Comment éliminer rapidement les biens ne faisant par l’affaire ?
Voici comment je procédais. Pour chaque annonce attirant mon attention, je calculais la mensualité du prêt. J’allais ensuite regarder les annonces à la location pour voir à combien le bien pourrait se louer. Dans la très grande majorité des cas, le loyer ne couvrait pas la mensualité, à laquelle s’ajouteraient en plus les charges diverses. J’éliminais ces biens directement.
Quand l’écart était faible, je faisais des tests pour voir à combien il faudrait le négocier pour être rentable. Mais comme je cherchais dans des villes où le marché était plutôt tendu, je savais que négocier risquerait de s’avérer inutile.
Ce travail est assez choronophage au début mais une fois que vous aurez tous les prix en tête, vous avancerez très vite. Vous saurez alors repérer en un coup d’oeil les investissements rentables. Vous pourrez ensuite visiter et vous lancer dans des calculs plus approfondis.
Créer son réseau
Les opportunités immobilières, tout comme les opportunités professionnelles, peuvent se faire « off-market », c’est-à-dire, sans que la moindre annonce ne soit publiée. Pour en avoir connaissance, il faudra être dans les petits papiers des agents immobiliers.
N’hésitez donc pas à faire le tour des agences de la zone convoitée en expliquant votre recherche et surtout, en démontrant votre sérieux. Le temps étant de l’argent (surtout pour nos amis agents immobiliers rémunérés à la commission !), ils ne vous appeleront pas s’ils pensent que cela leur fera perdre du temps.
Donnez des critères précis, notamment financiers. Dites leur que vous seriez capable de vous décider très rapidement si une bonne affaire se présentait. Si le courant passe bien, il y a des chances qu’ils vous appelent directement lorsqu’ils reçevront une offre dans vos critères avant même de la publier.
Plus difficilement approchables, les notaires restent le graal en matière de réseau. N’hésitez pas à solliciter vos amis / famille / connaissances qui travailleraient dans le secteur.
Si vous avez vraiment du temps à consacrer à la recherche et à l’entretien d’un réseau, pensez également aux commerçants et aux gardiens d’immeubles, souvent informés de ce qui se passe niveau ventes immobilières dans leur quartier.
Rassurez-vous toutefois si vous ne vous sentez pas d’humeur prospective. Cette étape est un plus qui peut vous permettre d’accéder à de bonnes opportunités, mais n’est pas indispensable. J’ai moi-même trouvé mes deux investissements sans y avoir recours.
Déléguer sa recherche ?
Vous manquez de temps et vous demandez s’il ne serait pas judicieux de déléguer votre recherche à un professionnel ? Etudions les pistes vers lesquelles vous pouvez vous tourner.
Le chasseur immobilier
A la différence d’un agent immobilier (même si la frontière peut parfois être floue), le chasseur va être missionné non pas par le vendeur mais par l’acquéreur, qui lui confiera un mandat de recherche. Contre rémunération (généralement entre 2 et 5% HT du prix net vendeur mais sachez que ce montant n’est légalement pas réglementé), le chasseur immobilier vous présentera une sélection de biens correspondant aux critères que vous lui aurez donnés. Il se chargera également des pré-visites, ce qui vous fera économiser un temps précieux.
Précision importante : soumis à la loi Hoguet, il ne sera rémunéré qu’au moment de la vente. Aucune somme d’argent ne pourra vous être demandée avant la signature définitive.
Attention au cumul des frais
Un bon plan vous dites-vous ? L’option peut être intéressante mais attention toutefois au cumul des frais. Même si vous ne rémunérez votre chasseur « que » 3% du prix, vous pouvez également avoir à payer les frais de l’agent immobilier qui détiendrait un mandat de vente pour le bien convoité.
Bon à savoir également : le chasseur immobilier prenant le risque de travailler pour rien, il essaiera probablement de sonder votre solvabilité et la viabilité de votre projet avant d’accepter la mission.
Les sociétés « clé en main »
La mission du chasseur s’arrêtant une fois le bien trouvé, des sociétés proposant une solution « clé en main » se sont développées ces dernières années. Le principe ? Elles s’occupent de la recherche du bien, des négociations, calculent la rentabilité, gèrent les travaux…
Leur rémunération est ainsi plus élevée que celle du chasseur, généralement entre 5 à 10% du prix net vendeur (avec parfois un supplément en pourcentage du prix négocié à la baisse).
Tout comme les chasseurs, elles peuvent également choisir de se rémunérer au forfait. Et tout comme les chasseurs, vous ne devrez rien leur verser tant que vous n’aurez pas signé l’acte de vente. Les « frais de dossier » que certaines facturent avant même de commencer à chercher pour vous sont donc illégaux.
Une facture qui monte vite
Précisons que pour des questions de rentabilité (la leur, pas la vôtre), ces sociétés vous proposeront des biens situés plutôt dans des grandes villes. Si vous cherchez un studio à moins de 100 000 € dans une petite ville de province, oubliez. Le travail étant le même pour un bien à 70 000 € qu’un à 180 000 €, ces derniers seront évidemment favorisés. Vous en trouverez peu qui proposeront des biens en dessous de 150 000 €.
Le jeu en vaut-il la chandelle ? A voir..! Certaines agences vous inscriront sur un listing et vous enverront des annonces par mail, sans possibilité de les filtrer. Bien entendu, la même sélection sera envoyée à toutes les personnes de leur base. Et il s’agit généralement d’annonces disponibles pour tous sur internet, pas de biens off market. L’intérêt et le gain de temps sont donc limités pour cette partie.
Si vous repérez une annonce intéressante, la société prendra alors le relais : visite, évaluation de l’état du bien, des travaux à y faire, de sa rentabilité future… Dans la très grande majorité des cas, il vous sera en effet proposé d’investir dans un bien à rénover, parfois assez lourdement (histoire de présenter des rentabilités élevées).
Les calculs seront en outre réalisés en considérant le bien loué en LMNP. Attention car les loyers estimés sont souvent en fourchette très haute… Pensez à bien comparer avec ce qui est proposé sur les sites d’annonces. Et rappelez-vous que si vous pouvez facturer un loyer élevé aujourd’hui car le bien sera fraîchement rénové, il n’en sera pas de même dans 5 ans, à moins que vous n’investissiez à nouveau dans des travaux d’entretien.
Soyez pessimiste dans vos calculs
De manière générale, faites attention aux calculs de rentabilité qu’on vous présente. La société ayant tout intérêt à conclure la vente, sa rémunération étant en jeu, elle peut être tentée de vous présenter des estimations optimistes. Refaites toujours les calculs avec des prévisions plus pessimistes, et surtout, en vérifiant qu’aucun coût n’a été oublié.
Typiquement, pour avoir des amis qui se sont rapprochés de ce genre de société et qui m’ont présenté les calculs de ces dernières, je note que la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est souvent « oubliée » alors qu’un investissement LMNP est préconisé. Or, selon les villes, celle-ci peut être élevée (jusqu’à près de 600 € par an, même pour une petite surface).
Attention à la durée du prêt
De même, les calculs sont souvent réalisés avec un prêt sur 25 ans alors qu’il est désormais très rare qu’une banque accorde cette durée pour un investissement. A l’époque de mon achat à Lyon cela se faisait encore mais pour notre appartement de Cergy, la banque nous a prévenus que c’était désormais totalement impossible, peu importe la qualité du dossier.
Calculez bien votre mensualité si vous deviez emprunter sur 20 ans. La somme à sortir de votre poche tous les mois (car de ce que j’ai vu, les opérations à cash-flow positifs semblent rares avec ces sociétés) ne sera pas la même. Elles incluent en outre souvent automatiquement un apport de 10%. Il n’est pourtant pas recommandé de mettre un tel apport pour un investissement locatif, d’autant plus dans un contexte de taux bas.
Faites attention également au suivi des travaux et aux délais annoncés. J’ai pu lire plusieurs mésaventures à ce niveau (pas très graves en soi, il ne s’agissait généralement « que » de retards). Soyez également pessimistes dans vos prévisions à ce niveau. Pensez aussi à demander à la banque un décalage dans le remboursement de votre première mensualité, histoire de ne pas vous retrouver à devoir commencer à régler votre prêt alors que les travaux ont pris 2 mois de retard.
Si la recherche du premier locataire est souvent inclue dans le prix, ce ne sera pas le cas de la gestion locative. Un nouveau contrat devra être souscrit.
Peut-on investir sans s’investir ?
Alors, le clé en main, solution idéale pour ceux qui ne veulent rien faire ? En ce qui me concerne, je trouve que les frais restent élevés (ce qui est en soi normal, ces personnes doivent bien se rémunérer) et impactent trop la rentabilité. Cela peut être une bonne idée pour les expatriés mais si vous êtes en France, je vous conseillerai quand même de mettre un peu les mains dans le camboui si vous voulez investir dans l’immobilier.
Si vraiment vous ne voulez rien faire, posez-vous la question de la pertinence d’un investissement locatif, et tournez-vous peut-être vers la pierre-papier. Pour en savoir plus, je vous renvoie vers cet article.
