Investir dans une résidence gérée, une bonne affaire ?

Mis à jour le 30 décembre 2022 par Tatiana75

Produit star des gestionnaires de patrimoine aux côtés du Pinel, la résidence gérée a, sur le papier, tout pour séduire l’investisseur débutant. Un rendement attractif et garanti sans avoir à lever le petit doigt, que demander de plus ? Hum…est-ce que ça ne sentirait pas la fausse bonne idée ?

Si vous avez déjà entamé vos recherches, vous avez certainement rencontré ce type d’investissement. Que ce soit à travers les nombreuses annonces sur internet qui ont dû attirer votre attention par leur prix très peu élevé ou par les sollicitations de diverses sociétés, la résidence gérée fait souvent parler d’elle.

« Facile », « hyper rentable », « clé en main », les superlatifs ne manquent pas pour attirer le chaland. Alors, bon investissement ou pas ? Je vais vous donner quelques clés qui vous permettront de vous faire votre propre idée.

La résidence gérée, kézako ?

Commençons par le commencement : qu’entend-on sous le terme générique de « résidence gérée » ? Contrairement à un immeuble classique, qui appartient à un ou plusieurs propriétaires qui gèrent chacun leur appartement comme ils l’entendent, la résidence gérée (aussi appelée résidence de services) est entièrement administrée par un exploitant professionnel qui va s’occuper de tout, de la location à la gestion en passant par les petites réparations. Un loyer vous sera versé, généralement trimestriellement, toujours la même somme, peu importe que l’appartement soit occupé ou non. D’où la tranquilité d’esprit mise en avant.

Ces résidences visent généralement 3 types de population : les étudiants, les seniors et les touristes. Parfois aussi, la clientèle d’affaires. En plus d’un logement, l’exploitant doit offrir au moins 3 des 4 niveaux de services obligatoires (petit déjeuner, ménage, fourniture du linge de maison ou réception).

Vous l’aurez compris, l’exploitant se charge de la gestion de la résidence mais les propriétaires des différents appartements sont des particuliers. La petite particularité à ne pas négliger est que les deux parties seront liées par un bail commercial.

Le bail commercial, un sujet complexe

Avant d’envisager un investissement dans ce type de résidence, il est important de comprendre ce que va impliquer le bail commercial. Certains points un peu techniques sont souvent mal compris des investisseurs en herbe car mal, voire pas du tout étudiés. Ce qui conduit à des situations parfois très délicates.

Bien que propriétaire, le bail commercial vous empêche de disposer de votre bien comme vous le souhaitez. Très protecteur du locataire (ici, l’exploitant), ce bail a vocation à protéger ce qu’on appelle la propriété commerciale, consacrée par l’article L.145-1 du Code de commerce.

Pour prendre un exemple simple, imaginez un boulanger qui loue un local pour y exercer son activité. Il passe des années à développer sa clientèle avant de parvenir à une situation stable. Est-ce qu’il serait juste que son propriétaire décide de le mettre dehors sans raison valable (non paiement des loyers, dégradations…) ou d’augmenter considérablement son loyer ? Non car son activité serait remise en cause. Il faudrait qu’il retrouve un local, qu’il redéveloppe une clientèle…D’où l’existence d’un droit protecteur pour les commerçants.

Dans notre cas, le petit boulanger, c’est l’exploitant. Sauf qu’en réalité, entre vous et lui, c’est lui qui a le pouvoir. Nous allons ainsi étudier les points pouvant poser problème dans le bail commercial, et souvent passés sous silence par les promoteurs et gestionnaires de patrimoine. Pour le reste, je vous invite très vivement à lire le décret du 30 septembre 1953 avant de signer un bail de ce type et de vous faire conseiller par un avocat spécialisé en la matière si vous n’êtes pas sûr d’en comprendre tous les enjeux.

Un renouvellement acquis au commerçant

Je me suis pas mal intéressée, à une certaine époque, à l’investissement dans les résidences étudiantes. J’ai pu constater que les personnes qui vendent ces programmes restent généralement très floues quand on essaye d’entrer dans le détail du fonctionnement du bail commercial.

Cela suffit sûrement aux gens n’y connaissant rien (d’où l’importance de vous faire assister par un avocat) mais avec moi, pas de chance, je lis des baux commerciaux tous les jours, j’ai fait mon mémoire de M2 dessus, un stage en cabinet d’avocats spécialisés en la matière, bref, je connais assez bien le sujet. Suffisamment en tout cas pour détecter les grosses bêtises qu’on me raconte (ou les omissions volontaires).

J’ai notamment souvent entendu cette phrase « Le bail commercial vous engage pour 9 ans. Après, vous faites ce que vous voulez. Vous vendez vide, vous louez en direct, CE QUE VOUS VOULEZ« .

On ne va pas y aller par 4 chemins : c’est faux. Le bail commercial est en effet conclu pour une durée de 9 ans sans possibilité de sortie triennale, contrairement à un bail classique, dit aussi « bail 3-6-9 ». Même à l’issue, ne croyez pas que vous allez pouvoir récupérer votre bien comme cela. On revient à la notion de propriété commerciale vue tout à l’heure. Vous ne pouvez pas déloger un commerçant de son lieu de travail en un claquement de doigt.

L’indemnité d’éviction

Vous avez le droit de délivrer congé à l’exploitant mais pour cela, il va falloir lui payer ce qu’on appelle une indemnité d’éviction. Et ça, ça peut vous coûter très cher. L’indemnité devra en effet couvrir tous les frais mentionnés à l’article L.145-14 du Code de commerce.

De ce que j’ai pu voir, les exploitants demandent souvent 3 ans de loyers. Attention, on parle des loyers qu’ils facturent eux aux locataires, pas de ce qu’ils vous rétrocèdent..! Comme il y a peu de chances que vous réusissiez à trouver un accord avec l’exploitant, vous allez devoir entamer une procédure judiciaire. Un expert fixera alors le montant de l’indemnité. Là encore, rappelez-vous que vous êtes un particulier face à une société de taille souvent importante. Une procédure longue et coûteuse ? Elle s’en accomodera mieux que vous…

Dans les faits, même si les procédures collectives de propriétaires mécontents se développent (je vous laisse le soin de faire vos recherches), vous allez très probablement accorder à l’exploitant son droit au renouvellement, et ce d’autant plus que les avantages fiscaux qui vous auront été accordés vous y inciteront très fortement. Nous développerons ce point plus tard.

Essayez de demander à un gestionnaire de patrimoine qui prétendra que vous pouvez faire ce que vous voulez de votre bien au bout de 9 ans : « Et l’indemnité d’éviction ? » Ceux que j’ai rencontrés ont toujours fait mine d’ignorer ce que c’était…

Attention à une pratique déjà vue : pour vous rassurer, l’exploitant mentionne dans le bail renoncer d’avance à toute indemnité d’éviction. Or, cette disposition étant d’ordre public, il est impossible d’y déroger. Une telle clause n’a aucune valeur juridique, l’exploitant le sait parfaitement et ne se privera pas de réclamer son indemnité.

Attention aux parties communes

Si vous finissez par récupérer votre logement, gardez en tête que contrairement à une copropriété classique, les espaces communs ne sont pas détenus par les différents propriétaires au travers de quote-parts. C’est généralement le promoteur (qui fait d’ailleurs souvent partie de la même société mère) qui les détient et en laisse la gestion à l’exploitant. Vous aurez votre appartement mais votre locataire ne pourra pas bénéficier de la buanderie, de la cafétéria ou de la salle de sport.

Un risque de baisse du loyer

Avant même que vous ne songiez à délivrer congé à l’issue des 9 ans,  l’exploitant aura potentiellement pris les devants en vous « demandant » une baisse de loyer. C’est en effet une possibilité donnée par l’article L.145-38 du Code de commerce. Le locataire pouvant prouver une modification des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de la valeur locative de plus de 10% est en effet fondé à demander une diminution de son loyer. En l’espèce, cela pourra par exemple être la concurrence d’Airbnb pour les résidences de tourisme… Ou plus récemment, la pandémie de Covid19.

Là encore, à moins de vous regrouper avec les autres propriétaires, ce sera David contre Goliath. Les exploitants n’hésitent parfois pas à menacer de dépôt de bilan si vous ne consentez pas à baisser le loyer, voire à avoir un peu de retard dans leur paiement pour vous mettre la pression. Sachant que les loyers sont bien souvent surévalués au moment de l’acquisition pour présenter une rentabilité élevée, gardez en tête que leur montant peut être revu à la baisse. Là encore, en l’absence d’accord, un expert judiciaire sera désigné.

Des gros travaux pouvant être coûteux

Un autre argument souvent mis en avant est celui de la prise en charge des petits travaux par l’exploitant. C’est vrai, il s’occupera des rafraîchissements de la peinture, du revêtement de sol, de la plomberie… Conformément aux droit des baux commerciaux, les gros travaux relevant de l’article 606 du Code civil resteront néanmoins à votre charge (cf article R.111-26 du Code de la construction et de l’habitation pour plus de précisions).

Ces travaux ne reviennent pas tous les ans, vous dira-t-on. C’est vrai, on ne ravale pas sa façade tous les jours. « Et en plus, c’est vous qui déciderez, vous êtes copropriétaire, vous voterez les travaux en assemblée générale. » ajoutera-t-on pour vous rassurer. Et c’est là que je vous invite à faire TRES attention. De nombreux baux (qui, pour rappel, sont généralement rédigés par le promoteur, qui fait bien souvent partie de la même société que l’exploitant) prévoient que vous serez représenté en AG par…l’exploitant. Et, évidemment, que vous lui déléguez votre droit de vote. Tranquilité d’esprit, une fois de plus.

On m’a présenté ce type de bail. J’ai évidemment refusé la présence d’une telle clause. On m’a répondu que c’était comme ça, c’est tout. Que l’exploitant étant sur place, il savait mieux que nous les travaux à réaliser. Et qu’en plus, les copropriétaires ne vivant souvent pas dans le même coin, ils ne se déplaçaient pas pour les AG donc cela arrangeait tout le monde.

En réalité, cela arrange surtout l’exploitant, qui dispose ainsi des droits de vote de tout le monde et peut décider unilatéralement des travaux à réaliser…puisque, bien sûr, ce ne sera pas lui qui passera à la caisse. Car évidemment, en plus de déléguer votre droit de vote, vous vous engagez à régler les travaux qui seront votés. Vous commencez à voir le problème ?

Les travaux d’entretien

Si la prise en charge des travaux de l’article 606 par le bailleur est d’ordre public (c’est-à-dire qu’il est impossible d’y déroger et que toute clause contraire dans un bail serait réputée non écrite, autrement dit, non valable), le règlement des travaux d’entretien par le preneur n’est légalement pas obligatoire. Le bail peut ainsi prévoir que le propriétaire devra s’en acquitter. Ce n’est généralement pas le cas mais j’ai vu passer des baux pour des résidences étudiantes qui mettaient certaines dépenses d’entretien à la charge du propriétaire (remplacement du mobilier notamment) alors faites très attention, cela peut s’avérer coûteux sur le long terme.

Attention aussi à l’entretien de la résidence. L’exploitant avide d’économies peut être tenté de ne pas réaliser les travaux à sa charge. On voit ainsi de nombreuses résidences très dégradées qui ne parviennent plus à se remplir. En plus de devoir accorder une baisse de loyer à l’exploitant qui ne rentrera plus dans ses frais, vous allez vous retrouver avec un studio à refaire dans une résidence tombant en décrépitude.

Si je prends l’exemple de Cergy, où je possède un studio, les résidences mal entretenues se voient sur le bord de la route. Et j’ai eu beaucoup de retours de parents en ayant visité plusieurs, toutes en très mauvais état, et qui pour rien au monde n’auraient laissé leur enfant là-dedans.

En ce qui concerne les charges, pensez à bien vérifer qui du preneur ou du bailleur doit les acquitter. Elles peuvent en effet se révéler très coûteuses, notamment dans les EHPAD et les résidences de tourisme.

La carotte : l’avantage fiscal

Pourquoi les gens voudraient-ils se laisser embarquer dans un bail pouvant être source de tant de difficultés ? Parce qu’ils ne sont pas informés, certes, mais aussi parce qu’il y une belle carotte…le fameux avantage fiscal. Le même qui, comme pour le Pinel, est capable de pousser les investisseurs à surpayer des biens construits à la va-vite dans des zones où ils n’envisageraient même pas poser un pied.

De nombreux promoteurs se sont donc emparés du créneau et dans certaines villes, les résidences ont poussé comme des champignons pour combler la demande des investisseurs, attirés par la possibilité de récupérer la TVA (20% du prix du logement) sur leurs impôts.

Attention toutefois. Si le bien est revendu avant une durée de détention de 20 ans, la TVA économisée devra être remboursée au prorata, à moins que le futur acquéreur ne s’engage à poursuivre le bail. Ce qui est souvent le cas, la sortie du bail commercial étant, on l’a vu, compliquée. A savoir : cette réduction n’est possible que pour le premier acquéreur du bien.

L’investisseur pourra également bénéficier du statut LMNP. En déclarant ses frais au régime réel, il n’aura pas d’impôts à débourser les premières années.

Le Censi-Bouvard

Ces avantages s’appliquent pour tous les types de résidences services. Pour les résidences étudiantes et séniors, il est également possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard (sauf nouveau prolongement, jusqu’au 31 décembre 2021) qui permet de récupérer 11% du prix de vente (dans la limite de 300 000 €) sur 9 ans. Vous pourrez donc déduire au maximum 33 000 € sur 9 ans.

Attention, si le Censi Bouvard est compatible avec le statut LMNP,  vous ne pourrez pas amortir votre bien tout en bénéficiant de l’avantage fiscal. Il y a donc un calcul à faire. Sur le long terme, le Censi Bouvard n’est pas forcément le plus avantageux.

Comme pour le Pinel, une fois l’avantage fiscal obtenu de manière définitive, les investisseurs veulent souvent revendre leur bien. D’où l’existence d’un marché de seconde main très dynamique.

Des biens souvent peu liquides

Faites une recherche « studios à moins de 100 000 € à Lyon » sur LeBonCoin. A l’heure où j’écris cet article, la recherche me renvoie 70 résultats…tous sans exceptions pour des studios en résidence étudiante. Et pour cause ! Les premiers prix pour des studios « classiques » dans la ville sont actuellement aux alentours de 110 000 €… Et ce sont vraiment les premiers prix pour des biens avec travaux, de toute petite surface ou une localisation moyenne. Et les annonces sont beaucoup moins nombreuses. En résidence, les prix débutent à 45 000 €, avec une moyenne autour des 70 000 €. Vous apprendrez à les repérer facilement pour ne pas perdre trop de temps dans vos recherches : prix faibles, photos toutes similaires…
Pourquoi tant de monde cherche donc à revendre un si bon investissement ?

On vous vantera souvent les facilités à revendre votre bien. Un investissement aussi rentable ne peut que s’arracher, jusqu’à créer des listes d’attente. C’est du moins ce que m’ont vanté les gestionnaires de patrimoine que j’ai pu rencontrer. « Je vous préviens, on risque de ne pas vous rappeler tout de suite, il y a tellement de demandes… » Tous m’ont rappelée 2 jours après pour me proposer « cette opportunité immanquable qu’on vient tout juste de recevoir, c’est extraordinaire, on a tout de suite pensé à vous, ça n’arrive jamais qu’on puisse proposer quelque chose aussi vite« .

Alors là, grande question quand même : s’il y a des listes d’attente, pourquoi me propose-t-on ce bien à moi directement ? Et la rapidité avec laquelle on vous demande de vous engager, sans même vous proposer de visiter la résidence ou de lire le bail dont vous allez hériter, m’a sidérée. Pour le bail, on me l’a transmis (à ma demande, pas automatiquement) et pour la visite, on m’a répondu que c’était impossible…On m’a dès lors vite fait comprendre que si je faisais la difficile et que je ne signais pas tout de suite, quelqu’un d’autre se positionnerait. Autant vous dire que j’ai laissé quelqu’un d’autre se positionner.

Attention aux EHPAD

Pour les EHPAD, la revente s’avère encore plus compliquée, d’autant plus qu’il faut garder à l’esprit que l’exploitant peut faire faillite. Et là, comme vous pouvez l’imaginer, revendre un appartement avec une configuration adaptée pour accueillir du matériel pour personnes âgées au sein d’une résidence avec des charges à 1 000 € par mois, parfois au milieu de nulle part (la localisation n’étant pas la chose la plus importante pour les personnes dépendantes) ne sera pas une partie de plaisir.

Si, comme moi, vous jetez de temps en temps un coup d’oeil aux appartements à vendre dans le 17ème, vous êtes sûrement déjà tombés sur les Hespérides des Ternes, « résidence de services de grand standing » de plus de 700 lots, ancienne résidence sénior, où il est possible de trouver des 60m² à moins de 350 000 € (avec des charges à plus de 8 500 € par an). Pour les non parisiens, un appartement de cette surface dans ce quartier vaut plutôt le double…

Points d’attention

Toujours attiré par un investissement en résidences services ? Voici une petite checklist des points à vérifier avant tout engagement.

La localisation

On ne le repète jamais assez en immobilier : la localisation fait tout (ou presque). Il ne faut pas la négliger sous prétexte que la résidence gérée rapportera de toute façon des revenus réguliers, qu’elle soit remplie ou non. Une résidence qui fonctionne mal (car trop éloignée des écoles pour les étudiants ou des pistes pour le tourisme de montagne, par exemple) poussera l’exploitant à négocier des loyers à la baisse si son taux d’occupation n’atteint pas les niveaux espérés. Voire lui fera mettre la clé sous la porte pour les moins solides d’entre eux. Ce qui nous amène au point suivant.

La solidité de l’exploitant

Et j’ajouterai : sa réputation. Mieux vaut se tourner vers les grosses structures reconnues sur le marché, qui auront moins de risques de défaillance en cas de dfficultés financières passagères. Une crise comme celle du Covid par exemple. Mais attention également à leur réputation : quelques « scandales » ont pu éclater par le passé. Là-dessus, histoire de n’accuser personne, je vous laisse faire vos recherches, vous trouverez tout très facilement sur internet.

Le bail commercial

Je pense en avoir suffisamment parlé dans l’article et vous rappelerai juste qu’en cas de doute sur une clause, faites appel à un spécialiste en la matière.

L’entretien de la résidence

Si vous achetez en seconde main, même si la résidence est loin de chez vous, allez y faire un tour ou demandez à quelqu’un de confiance qui serait sur place. Certaines peuvent être dans un état déplorable, ne risquez pas la mauvaise surprise.

Le prix d’achat

Si vous achetez dans une résidence neuve, attention au prix. Comme pour le Pinel, l’existence d’un avantage fiscal pousse certains promoteurs à augmenter leurs prix à hauteur de l’avantage accordé. Comparez avec ce qui se vend dans le coin. Quel intérêt de bénéficier d’un avantage fiscal de 20% si vous payez votre bien 20% trop cher ?

Le niveau de loyer

Vous avez compris le concept : l’exploitant vous verse un loyer fixe et fait son affaire personnelle du reste. Il n’est donc pas inutile d’aller vérifier sur le site de la résidence les loyers proposés aux locataires et de les comparer avec ce qui se fait ailleurs. S’ils vous semblent trop élevés, dites-vous que les locataires en penseront autant et risquent de délaisser la résidence. Vous vous exposez ainsi une fois de plus à une baisse de loyer.

La rentabilité réelle et l’argent à décaisser tous les mois

On vous présentera souvent des rentabilités attractives. Faites aussi vos calculs de votre côté en anticipant toutes les dépenses potentielles et la moins-value éventuelle à la revente. Gardez à l’esprit qu’avec ce type d’investissement, vous aurez toujours de l’argent à sortir de votre poche tous les mois. Selon vos objectifs personnels à moyen ou long terme, demandez-vous si vous serez toujours capable de rembourser votre crédit, même en cas de difficultés avec l’exploitant qui vous priverait de loyers.