Mis à jour le 21 janvier 2023 par Tatiana75
Vous avez fait le point sur votre situtation personnelle, ça y est, vous êtes convaincu, vous voulez vous lancer. Mais n’en étant qu’aux prémices de votre formation, vous vous perdez entre les différentes possibilités s’offrant à vous et avez du mal à définir votre projet. Vaut-il mieux acheter un studio, un grand appartement, voire un immeuble entier comme vous le voyez souvent ? Faut-il louer en nu ou en meublé ? En saisonnier peut-être ? Et où ?
Pour des questions de longueur, cet article n’entrera pas dans le détail de chaque type d’investissement. Des articles distincts seront consacrés aux plus importants. L’objectif ici est de vous en présenter les grandes lignes et de vous aider à vous poser les bonnes questions, celles qui vous permettront d’arrêter votre choix sur le projet qui vous correspond le mieux (ou du moins d’éliminer ceux sur lesquels vous ne voulez pas vous lancer). Inutile de passer des heures à faire des études sur l’investissement en colocation à Paris si vous n’avez pas le budget pour acheter un appartement d’une superficie suffisante.
Nous allons décomposer l’article selon les quatre questions que vous devriez vous poser pour arrêter votre projet :
- Quel est mon budget ?
- Où voudrais-je investir ?
- Qui seraient mes locataires ?
- Quel temps suis-je prêt à y consacrer au quotidien ?
Votre budget
Question fondamentale : quel est votre budget ? Certains vous diront : peu importe, de toute façon, les mensualités du prêt seront remboursées par le locataire. Oui, normalement. Même si vous prenez toutes les précautions, vous n’êtes pas à l’abri d’un impayé, d’une difficulté entraînant de la vacance…
Pendant le premier confinement, j’ai par exemple dû supporter une vacance de près de 3 mois sur mon studio à Lyon. Le locataire était parti juste avant celui-ci et la relocation en cette période était impossible. C’était certes une situation exceptionnelle, mais nous n’en sommes malheureusement pas à l’abri.
Vous pourriez débourser 1 000 € par mois sans vous mettre en difficulté ? Très bien. Vous êtes plus proche des 300 € ? Ce n’est peut-être pas utile de chercher à acheter un immeuble de 6 appartements. En tout état de cause, la banque vous refusera le prêt s’il devait s’avérer disproportionné à vos revenus. Rappelez-vous que dans son calcul du taux d’endettement, la banque ne retient pas la totalité de vos revenus locatifs mais seulement 70%, 80% dans les meilleurs cas.
Ces propos peuvent bien entendu être modérés si vous disposez de grosses économies dans lesquelles vous seriez prêt à piocher en cas de pépin. Néanmoins, pour un premier investissement, et d’autant plus si vous êtes novice en immobilier, il reste préférable de commencer par un petit projet pour se faire la main avant d’envisager des opérations de plus grosse envergure.
La localisation
Vous avez certainement lu sur internet qu’investir près de chez soi, dans un endroit qu’on connaît bien, était préférable. C’est vrai, mais ce n’est pas toujours possible (mes camarades parisiens se reconnaîtront !) Si vous êtes dans cette situation, il va falloir élargir vos horizons. Voici quelques pistes à creuser.
La ville où vous avez grandi
Où avez-vous passé votre jeunesse ? Existe-t-il un marché actif de la location ? Dans certaines très petites villes, le marché peut-être étroit. Les prix de l’immobilier étant faibles, les habitants achètent directement, et il n’y a pas d’étudiants (ou s’il y en a, ce sont des gens du coin qui restent chez leurs parents). Ceux qui ne sont pas propriétaires ont souvent des profils plutôt précaires. Attention donc à ne pas vous mettre en difficulté avec de potentiels impayés. Aussi, dans ce genre de ville, la revente peut s’avérer compliquée.
Vous venez d’une ville où le marché de la location est actif ? Vos parents sont toujours sur place et pourraient vous aider dans la gestion ? Vous tenez peut-être une piste.
La ville où vous avez étudié
Vous avez peut-être étudié dans une ville estudiantine dynamique. Vous y avez de la famille, des amis prêts à vous donner un coup de main et à qui vous rendez visite régulièrement ? C’est une piste à creuser !
Une ville que vous ne connaissez pas encore
Vous vivez à Paris et n’avez pas d’attaches particulières en province ? Ou dans des endroits où il ne serait pas judicieux d’investir ? Vous comptez de toute façon déléguer la gestion à une agence ? Vous pouvez alors regarder les villes proches de la capitale, facilement accessibles pour réaliser des visites : Tours, Orléans… Ou la région parisienne si vous voulez vous limiter au pass Navigo. Cette dernière option peut d’ailleurs aussi s’envisager sans déléguer la gestion : j’ai acheté un studio à Cergy en vivant à Paris et gère en direct. En cas de besoin et pour les visites, je suis à 40 minutes en voiture.
Contrairement à ce qu’on peut entendre, vous n’êtes pas obligé d’investir dans une ville que vous connaissez déjà parfaitement. L’important est d’apprendre à la connaître avant de vous lancer. Allez-y plusieurs fois, à des moments différents (journée, soirée, semaine, week-ends…), explorez-en tous les quartiers. Parlez-en également à votre entourage : vous trouverez certainement, dans les personnes que vous côtoyez, quelqu’un qui a grandi dans le coin.
Ces questions posées, vous aurez certainement une ou plusieurs localisations en tête. Avec cela et votre budget, vous commencerez à avoir une idée un peu plus précise de ce que vous pourriez faire.
J’achète quoi ?
Cette question en amène une autre : quelle est votre cible ? Je précise que j’exclus ici les investissements locatifs « alternatifs » tels que les parkings ou les caves. Nous les traiterons dans un autre article.
Réfléchissez un instant : à qui voudriez-vous louer ? Plutôt à des étudiants qui, en ayant leurs parents comme garants, vous semblent être la cible la moins susceptible de ne pas payer son loyer, chose qui vous effraie le plus ? C’est personnellement le choix que j’ai fait. Vous voulez gérer vous-même et ne pas avoir trop de turn-over ? Visez peut-être les couples de jeunes actifs, voire les familles si vous avez le budget pour.
Ces questions sont à coupler avec une autre, importante, le choix de la fiscalité. Vous voulez absolulement faire du LMNP ? Tenez-vous en aux étudiants et jeunes couples, les familles ne cherchant généralement pas des locations meublées (ou alors sur du très haut de gamme mais il vous faudra sortir un petit billet). Si vous voulez absolument un grand appartement, la colocation peut être compatible avec le LMNP, les colocataires cherchant généralement des meublés.
Vous voulez faire de la location saisonnière ? Vous n’achèterez probablement pas le même type d’appartement que pour une location à l’année. S’il pourra être plus petit, vous devrez étudier particulièrement sa localisation. Et surtout, vous devrez certainement consacrer un peu plus de temps à sa gestion. Pour plus d’informations, je vous renvoie à mon article sur la location saisonnière.
Vos disponibilités
Cela nous mène à la question de votre investissement personnel : pouvez-vous, ou voulez-vous, passer du temps à gérer votre bien ? Vous avez un travail très prenant à Paris et ne comptez pas changer de vie ? Vous n’êtes pas bricoleur et n’avez pas l’intention de vous y mettre ? L’investissement dans un immeuble à retaper et à louer lot par lot dans une petite ville de province n’est peut-être pas la meilleure idée pour vous, même si on vous vend que c’est la plus rentable. Penchez-vous plutôt sur les T2 sans travaux que vous pourriez louer à un couple.
Si au contraire, vous avez du temps et que les travaux ne vous font pas peur, l’immeuble à retaper peut être une excellente option. Il est clair que les opérations les plus rentables sont généralement celles où il faut mettre la main à la pâte. Mais il faut également rester lucide sur ce qu’on peut (et veut) faire.
Pas tout le monde ne souhaite quitter son emploi pour gérer son parc immobilier. Ce n’est pas pour autant qu’il ne faut pas investir : il est tout à fait possible de se constituer un patrimoine sans y passer trop de temps, au détriment de sa vie professionnelle et personnelle. Tout est question de choix, le tout est de bien cerner la place que vous voulez laisser à la constitution de votre patrimoine dans votre vie et de déterminer votre stratégie en conséquence.
Personnellement, j’ai un job prenant que je ne souhaite pas quitter pour « vivre de l’immobilier » (je met des guillemets car travaillant dans l’immobilier, en soi, je vis de cela !). Pour être plus précise, je ne souhaite pas vivre de « mon » immobilier, principalement car cela ne m’intéresserait pas de passer mes journées à faire de la gestion locative, des travaux, de la recherche de nouveaux biens… Mon objectif est simplement de me constituer un patrimoine immobilier sur le long terme, pas de devenir rentière en un an. Si cette dernière option nécessite un grand engagement de votre part, la première est très certainement tout à fait compatible avec votre vie professionnelle actuelle.
Vous avez déjà investi dans l’immobilier ? N’hésitez pas à partager en commentaire la manière dont vous avez arrêté votre choix !
