Mis à jour le 30 décembre 2022 par Tatiana75
J’aimerais commencer ce premier article avec un avertissement. Je ne vais malheureusement pas vous donner de conseils miracles. Je ne peux pas vous apprendre comment acheter 30 immeubles en 6 mois avec des comptes bancaires à 0 et en étant au chômage. Ce que vous allez lire va peut-être vous sembler très terre à terre, voire pessimiste.
Investir dans l’immobilier ne s’improvise pas et nécessite certains prérequis.
La première chose à faire, avant de sérieusement envisager l’investissement locatif, est de faire un point sur votre situation personnelle. Vous avez 20 ans, vous avez arrêté vos études, n’avez ni emploi ni économies ? N’allez pas plus loin. A moins d’avoir une aide financière considérable de votre famille, aucune banque n’acceptera de vous financer. Trouvez un job, quel qu’il soit, mettez un peu d’argent de côté et revenez.
Réfléchissez à votre situation
Avez-vous un travail ? Depuis combien de temps ? Etes-vous en CDI, en CDD, en intérim ? À votre compte ? Inutile de vous dire que les banques favorisent les personnes en CDI. Ou mieux, les fonctionnaires. Ce n’est pas pour autant qu’il est impossible de décrocher un prêt sans cela, mais soyons honnêtes, cela facilite les choses.
Avez-vous des économies ? Nous l’avons évoqué, pour un investissement locatif, mieux vaut emprunter la totalité de la somme dont vous avez besoin. Les banques rechignent néanmoins de plus en plus à financer à 110%, c’est-à-dire avec ce qu’on appelle communément “les frais de notaire”.
Quand bien même elle accepterait, elle se penchera dans tous les cas sur l’état de vos comptes bancaires avant de vous accorder un prêt. Même si vous êtes en CDI, si vous êtes à découvert tous les mois et n’avez aucun argent de côté, la négociation s’annonce compliquée. En revanche, si vous êtes capable de montrer à la banque que vous savez gérer votre argent, elle sera plus encline à vous accorder votre prêt, et à de bonnes conditions. Ceci est d’autant plus vrai pour les personnes dans une situation “précaire” (CDD) ou à leur compte. Si vous voulez quelques conseils pour obtenir un prêt, je vous renvoie vers cet article du blog.
Vous en avez les moyens…mais en avez-vous l’envie ?
Votre réflexion ne doit toutefois pas s’arrêter là. Au contraire, vous devez-vous poser LA question la plus importante : en avez-vous envie ? “Evidemment !” allez-vous me répondre. Qui ne voudrait pas se constituer un patrimoine tout en ne déboursant que peu d’argent ?
Personne, bien sûr. Mais gardez en tête qu’investir dans l’immobilier n’est pas toujours un long fleuve tranquille. Vous allez devoir gérer un, ou plusieurs, bien(s), et…c’est parfois du boulot ! Deux options vont s’offrir à vous, plus ou moins chronophages, plus ou moins coûteuses.
1/ Gérer vos biens vous-même
Cela vous fait faire des économies mais suppose de prendre du temps et de gérer les éventuels problèmes. Vous devrez chercher un locataire, rédiger le bail, penser à toutes les pièces que la loi vous impose de fournir, vous occuper de l’état des lieux, des éventuels problèmes techniques (chasse d’eau qui fuit, chauffe-eau qui tombe en panne…) Toutes ces tâches ne sont, en soi, pas bien compliquées mais peuvent s’avérer rébarbatives.
C’est personnellement l’option que j’ai choisie pendant 4 ans pour mon appartement à Lyon avant d’en déléguer la gestion, et que j’ai toujours pour mon studio de Cergy.
2/ Déléguer la gestion à une agence.
Vous pouvez choisir de faire gérer entièrement votre bien par un professionnel, ou seulement certaines tâches (la recherche de locataires notamment). Vous gagnerez du temps et une certaine tranquillité d’esprit, mais votre rendement s’en trouvera diminué. Il faut en effet compter environ un mois de loyer par an en frais de gestion, et ne pas oublier qu’une agence vous prendra des frais supplémentaires à chaque changement de locataire (attention donc aux studios étudiants, où le turnover est important). Si vous comptez opter pour cette option, intégrez bien son coût dans le calcul de votre rentabilité (nous verrons comment la calculer dans un prochain article). Notez toutefois que si vous optez pour le régime réel, vous pourrez passer ces frais en charges.
“Ok, alors je peux investir et ne m’occuper de rien après” me direz-vous. “Je prends une agence, un expert-comptable, il ne me restera pas grand chose à faire”. C’est vrai. N’oubliez pas toutefois qu’il y a quelque chose que vous aurez du mal à déléguer : la recherche de biens. Cela peut se faire, bien sûr, mais rappelez-vous ce que vous avez lu dans l’à propos : demandez-vous toujours pourquoi la personne qui vous propose une opportunité exceptionnelle ne la saisit pas pour elle-même (ou pour sa famille et ses amis).
Nous en reparlerons Avant cela, il y a toutefois deux choses indispensables à faire : réfléchir à son projet et se former.
