Comment obtenir un prêt immobilier ?

Mis à jour le 30 décembre 2022 par Tatiana75

Vous voulez investir dans l’immobilier ? Excellente initiative ! Mais à moins d’avoir beaucoup d’argent dormant sur vos comptes, il va falloir obtenir un prêt de votre banque. Ou d’une autre d’ailleurs, l’exclusivité n’étant généralement pas synonyme de bonnes affaires en matière bancaire.

Selon votre situation personnelle et professionnelle, l’exercice sera plus ou moins périlleux. Alors, comment mettre toutes les chances de votre côté ? Je vous donne quelques pistes.

Votre situation professionnelle

C’est la première chose que la banque regardera. Quel type de contrat avez-vous ? Depuis combien de temps êtes-vous dans votre société ? Quel est votre secteur d’activité ?

Inutile de vous dire que les banques accordent plus volontiers un prêt aux personnes en CDI, ou mieux encore, fonctionnaires, qu’à celles enchaînant les CDD ou venant de lancer leur société. Ce n’est pour autant que cela vous sera acquis. Tout d’abord, mieux vaut avoir un peu d’ancienneté pour montrer sa stabilité. Une année suffit généralement. Dans tous les cas, ne plus être en période d’essai est en prérequis. Prenez donc votre mal en patience si vous commencez tout juste un nouveau poste.

Votre secteur d’activité sera lui aussi passé à la loupe, plus encore en cette période chahutée de pandémie, où de nombreuses personnes se sont retrouvées au chômage partiel. Si la banque pense que votre activité pourrait connaître des revers dans les prochaines années et que votre société pourrait, par conséquent, vous licencier pour motif économique, elle risque de montrer certaines réticences à vous accorder un prêt. Il ne faudra alors pas hésiter à la rassurer sur la bonne santé financière de votre entreprise et sur votre capacité à rebondir facilement au cas où.

Vos revenus

Le nerf de la guerre ! Vos revenus permettront en effet à la banque de calculer votre taux d’endettement.

Taux d’endettement : comment les banques le calculent-elles ?

Pour calculer le taux d’endettement, la banque va mettre en balance :

• Vos revenus : généralement, votre salaire et vos futurs loyers. Sachant que ces derniers ne seront pris en compte qu’à hauteur de 70 ou 80%.
• Vos charges : votre future mensualité, votre loyer actuel si vous restez locataire, vos éventuels autres prêts ou charges type pension alimentaire.

Prenons un exemple chiffré :

• Salaire net avant impôt : 2 800 €/mois
• Futur loyer : 500 €/mois, donc 400 € max pris en compte (80%)
• Total de vos revenus : 3 200 €
• Loyer de votre résidence principale (ou la mensualité de votre prêt) : 800 €
• Future mensualité : 450 €
• Total de vos charges : 1 250 €
• Taux d’endettement : 1 250 / 3 200 * 100 = 39%

Le « reste à vivre »

Ainsi, même avez un loyer rapportant plus que votre mensualité et un loyer inférieur de 3 fois à votre salaire, vous pouvez vous retrouver avec un taux d’endettement supérieur au plafond traditionnel de 33% (désormais passé à 35%). Ce n’est pas pour autant que la banque refusera votre prêt. Elle va en effet également prendre en compte votre « reste à vivre ». Ainsi, dans notre exemple, votre taux d’endettement est certes de 39% mais vous avez un reste à vivre de 1 950 €, ce qui est normalement suffisant si vous n’êtes pas trop dépensier.

Le respect d’un plafond de 35% n’est en effet pas une obligation légale. Toutefois, depuis janvier 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) préconise que les banques ne peuvent accepter un taux d’endettement supérieur à 35% que pour 20% de leurs dossiers. Les plus solides seront ainsi privilégiés. Les emprunts doivent en outre concerner en priorité les primo-accédants et l’achat d’une résidence principale.

Ainsi, si vous avez un bon dossier et que vous souhaitez acheter votre résidence principale, vous pourrez certainement aller au-delà du taux de 35%. En revanche, si vous avez un dossier moyen et souhaitez réaliser un investissement locatif, il faudra peut-être revoir le montant de votre prêt à la baisse. Ou tenter de diminuer votre taux d’endettement.

Comment baisser son taux d’endettement ?

Votre taux d’endettement est trop élevé et vous craignez de ne pas faire partie des 20% pouvant aller au-delà ? Essayons de voir si vous pouvez diminuer vos charges.

– Avez-vous d’autres prêts en cours ? Un prêt étudiant, pour une voiture… Si possible, soldez-les au préalable.

– Pouvez-vous mettre un peu plus d’apport personnel ? Inutile de préciser que si vous empruntez moins, votre taux sera moins élevé. Ne mobilisez toutefois pas toutes vos économies. Gardez également à l’esprit que si mettre un apport important pour une résidence principale se justifie, ce n’est pas le cas pour un investissement locatif, dont l’objectif est de profiter au maximum de l’effet de levier du crédit.

– Vous est-il possible d’allonger la durée du prêt ? Pour un investissement locatif, les banques limitent désormais la durée du prêt à 20 ans mais pour une résidence principale, vous pourrez aller jusqu’à 30 ans. La HCSF préconise toutefois une durée maximum de 25 ans.

– Pouvez-vous diminuer votre loyer ? Si vous êtes locataire et cherchez à réaliser un investissement, vous pouvez peut-être économiser sur votre loyer en déménageant dans un logement moins cher.

Votre capacité d’épargne

Vous gagnez bien votre vie et pensez qu’obtenir un prêt sera un jeu d’enfant ? Pas si vite ! La banque ne regarde pas juste vos salaires, mais aussi la manière dont vous le dépensez. Et surtout, s’il vous reste de l’argent sur votre compte à la fin du mois…

Ainsi, vous avez beau gagner 5 000 € par mois, si vous êtes à découvert dès le 10 et ne disposez que de 500 € sur un livret A, la banque refusera très probablement de vous financer. Attention également aux dépenses dans les jeux en ligne, très mal vues. A contrario, si vous avez un salaire peu élevé mais que vous arrivez même à en mettre beaucoup de côté, le banquier verra votre dossier d’un œil favorable.

Alors si vous avez le projet d’acheter bientôt, mollo sur les dépenses ! La banque regardant généralement les 3 derniers relevés, vous pouvez vous refaire une santé financière rapidement.

Vous devrez également fournir les relevés de vos différents comptes d’épargne. Outre tout ce que vous avez pu ouvrir par vous-même, pensez également à votre compte d’épargne salariale ou aux éventuels comptes que vos parents auraient ouverts pour vous dans votre jeunesse.

Plus vous avez d’argent de côté, plus la banque sera encline à vous accorder un prêt. Alors si vous le pouvez, essayez de remplir au maximum vos comptes d’épargne en amont de votre projet.

Comment pallier un dossier moyen

Contrairement à ce que certains pensent, les banques ne sont pas peuplées d’êtres malveillants prenant un malin plaisir à vous mettre des bâtons dans les roues. Néanmoins, les dons n’entrant pas dans leur objet social, elles comptent bien récupérer un jour l’argent prêté. Au delà de ces questions prosaïques de remboursement, n’oublions pas que la banque peut voir sa responsabilité engagée si elle ne peut prouver s’être assuré de la situation financière de clients qui se retrouveraient en difficulté pour rembourser leurs échéances.

Montrez votre sérieux

Ainsi, ce que veut la banque avant de vous prêter de l’argent, c’est être rassurée. Oui, vous êtes une personne fiable. Votre argent n’est pas dépensé sitôt votre paye versée. Vous ne vivez pas au-dessus de vos moyens. Vous ne travaillez peut-être pas dans un secteur porteur mais pour le moment, votre boite va bien, et si cela devait évoluer défavorablement, vous êtes confiant sur votre faculté à trouver un autre job, quitte à vous reconvertir. 

Si vous achetez un bien en investissement locatif, présentez un petit business plan. Pas besoin de faire très compliqué. Mettez en balance le loyer prévisionnel, appuyé par des estimations d’agents immobilier locaux, avec le montant des échéances mensuelles. N’omettez pas les charges. Grâce aux évolutions des dernières années, montrez que dans 10 ans, 20 ans, votre bien a de bonnes chances de valoir plus cher. Bref, prouvez à votre banquier que vous avez réfléchi votre projet et que votre investissement est rentable.

Autre petit point pouvant sembler anecdotique, mais qui ne l’est pas tant que ça : soyez organisé. Le banquier aime l’ordre. Et comme tout le monde, il apprécie qu’on lui facilite son travail. Évitez de transmettre vos pièces en désordre sur un PDF unique avec un titre du type « Numerised1082 ».  Recevoir un dossier « propre » le mettra d’une part dans de bonnes dispositions, et montrera d’autre part votre implication.

Courtier ou pas courtier ?

Une fois que votre projet aura un peu avancé, vous vous poserez certainement la question de faire appel ou non à un courtier. Commençons par une brève explication sur leur manière de fonctionner.

Qu’est-ce qu’un courtier ?

En immobilier, un courtier est un intermédiaire qui vous assiste dans la recherche de votre prêt. Il peut être à son compte ou salarié d’une entreprise de courtage. Très concrètement, il va tout d’abord analyser votre situation financière pour évaluer vos chances d’obtenir un prêt. Dans la mesure où il ne se rémunèrera que si vous acceptez un prêt par son intermédiaire, il ne perdra pas de temps à travailler pour vous s’il pense que les banques refuseront votre dossier.

Il vous aidera ensuite à monter votre dossier de financement. Connaissant parfaitement le fonctionnement des banques, il saura normalement vous montrer sous votre meilleur jour (mais il ne pourra pas non plus faire de miracle !) Il enverra ce dossier à plusieurs banques. Vous disposerez ainsi d’une ou plusieurs offres. Le courtier vous aidera à les analyser et les négociera pour vous si besoin.

Une fois l’offre acceptée, le courtier pourra toucher les honoraires que vous aurez pris le temps de définir au préalable. Leur montant varie en fonction de la complexité du dossier. Pour un prêt classique demandé par un particulier, vous pouvez compter environ 1 500 €.

Pourquoi faire appel à un courtier ?

Si vous n’avez pas le temps et/ou pas l’envie d’aller faire le tour des banques, recourir à un courtier peut vous faire gagner un temps précieux. De même si vous n’êtes pas très organisé dans vos papiers et que vous voulez que quelqu’un vous aide à monter votre dossier.

Néanmoins, si vous avez une bonne situation (CDI, faible taux d’endettement, gestion saine de vos finances…), faire appel à un courtier ne vous fera pas forcément gagner beaucoup de temps, ni beaucoup d’argent. Les banques recherchant ce genre de dossier, vous n’aurez normalement aucun mal à obtenir une première offre. Vous pourrez alors la présenter à d’autres banques en leur demandant si elles peuvent faire mieux, histoire de faire jouer un peu la concurrence.

Venant tout juste d’obtenir un nouveau prêt au moment où j’écris ces lignes, cette fois-ci pour une acquisition de résidence principale, je sais qu’un courtier ne m’aurait pas été très utile. Le courtier des vendeurs, qui voulait valider notre dossier et voir si on pouvait travailler ensemble, nous a tout de suite dit qu’il ne pourrait pas avoir mieux que l’offre que nous lui présentions. De même, pour l’acquisition de notre investissement locatif à Cergy l’an dernier, les courtiers interrogés nous indiquaient ne pas pouvoir trouver de meilleure offre.

Ainsi, je pense qu’un courtier peut être très utile pour vous aider à monter un dossier susceptible d’être accepté si vous êtes dans une situation sortant un peu des critères requis par les banques (CDD, entrepreneur, faible apport personnel…)
En revanche, si vous avez le profil « gendre idéal », trouver un bon taux par vous-même ne devrait pas être trop difficile, surtout avec le développement des banques en ligne.

Banque en ligne ou banque traditionnelle ?

L’opposition entre banques en ligne et banques traditionnelle fait l’objet de fréquents débats. Certains prôneront le progrès, d’autres resteront attachés à leur agence « avec pignon sur rue ». Jusqu’à récemment, je faisais partie de ce dernier groupe. J’avais un compte dans une banque en ligne mais pour mes deux prêts, j’avais préféré passer par une banque traditionnelle, un prêt immobilier me semblant être un engagement suffisamment important pour nécessiter d’avoir un interlocuteur physique.

J’ai aujourd’hui revu ma position. Les changements incessants de « conseillers » parfois bons, parfois médiocres, rendant impossible la création d’un relation de confiance en sont la cause principale. Faire un prêt entièrement à distance en période Covid m’a aussi prouvé que cela était très facile. Pour ma résidence principale, je passe ainsi par une banque en ligne.

Des démarches facilitées…pour les dossiers « rentrant dans les cases »

Les démarches ont été très simples. Il suffit de remplir un formulaire en ligne en fournissant diverses informations personnelles (revenus, économies…) et le montant du prêt sollicité. Sitôt le questionnaire rempli, vous recevrez immédiatement soit un refus, soit un accord de principe avec une proposition de taux. Dans ce dernier cas, vous serez invité à fournir vos pièces justificatives. Le dossier sera alors étudié par un conseiller, qui confirmera ou non l’accord.

Même si vous comptez passer par une banque traditionnelle, je vous suggère de passer par cette étape. Cela prend peu de temps, ne vous engage à rien, et vous permet d’avoir potentiellement une pré-offre à un taux intéressant, qui vous permettra d’aller négocier avec d’autres banques. C’est ce que nous avons fait pour le prêt de notre investissement à Cergy. Ma banque physique nous a alors proposé un taux inférieur à ce que la banque en ligne offrait. Le taux étant en fourchette basse, je ne suis pas sûre qu’elle aurait proposé si bas pour un investissement en l’absence d’offre concurrente.

Une gestion rapide

Si vous optez pour l’offre de la banque en ligne, une fois celle-ci confirmée, tout va assez vite. Pour notre dernier prêt, nous avons reçu l’offre à signer en quelques jours, si bien que nous aurions pu avancer de plusieurs semaines la date de signature de l’acte authentique. Bon à savoir si vous êtes pressé par le temps, les délais étant actuellement très longs dans les banques traditionnelles.

Si la banque en ligne est très adaptée aux dossiers « classiques », elle me semble l’être un peu moins pour les profils sortant des cases. Comme, justement, votre demande se limite à remplir des cases, impossible de défendre un contrat précaire ou un salaire un peu juste. Si vous êtes dans ce genre de situation, vous aurez certainement plus de chances de convaincre un être humain qu’un robot.

J’espère que ces quelques conseils vous seront utiles. N’hésitez pas à partager vos retours d’expérience en commentaire !