Mis à jour le 30 décembre 2022 par Tatiana75
Parmi les sujets sur lesquels vous devez vous interrogez avant d’investir figure une question primordiale. Allez-vous louer votre logement nu ou meublé ?
Pour vous aider à faire votre choix, je vais vous présenter les caractéristiques de chaque régime et l’importance de bien vous pencher sur les incidences fiscales qui en découleront. Peu de personnes savent en effet qu’il est possible, en choisissant bien son régime fiscal, de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs perçus. Cela vaut le coup de se prendre un peu la tête avec la fiscalité, non ?
La location nue
Attaquons par le plus simple. Louer un appartement nu demande moins d’organisation. Pas besoin de passer votre samedi à monter des meubles après vous être battu pour avoir la dernière Malm 3 tiroirs. Pas de SAV à assurer avec le locataire qui se serait retrouvé avec un tiroir de ladite Malm entre les mains parce que vous avez oublié une vis. Le locataire se débrouille avec son propre mobilier.
Aussi, le turn-over est généralement moins fréquent que pour les logements meublés, dont il est plus facile de déménager.
Une durée de bail importante
Sachez que votre bail ne pourra pas être d’une durée inférieure à 3 ans. L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 s’impose en effet à partir du moment où le logement constitue la résidence principale du locataire.
Vous ne pouvez prévoir une durée inférieure. Même si le locataire signait une clause contraire, il serait en droit de demander par la suite à bénéficier de la durée légale.
La seule possibilité pour contourner cette règle est l’existence d’un évènement précis nécessitant la reprise du logement.
Par exemple, si vous vivez à l’étranger, que vous prévoyez de rentrer en France dans 2 ans et que vous aurez besoin de ce logement à votre retour, vous pouvez le mentionner dans le bail et prévoir une durée de 2 ans. Les motifs vagues tels que « raisons personnelles » ne sont pas acceptés.
Si vous détenez le bien via une société, cette durée est portée à 6 ans (sauf SCI familiale).
Le congé
Vous ne pourrez ainsi pas reprendre votre logement avant 3 ou 6 ans. Pour pouvoir le récupérer à cette échéance, il vous faudra délivrer un congé à votre locataire plus de 6 mois avant la fin du bail et vous trouver dans l’un des cas suivants :
- vouloir vivre vous-même dans le logement
- y loger un parent proche (conjoint, ascendant, descendant ou ceux de son conjoint)
- vendre
- avoir un motif légitime et sérieux (impayés de loyers par exemple).
Pour plus de détails sur ces cas, je vous invite à vous référer au site officiel de l’administration.
Bon à savoir : vous pouvez vendre le bien sans attendre la fin du bail en laissant le locataire en place.
Votre locataire pourra quant à lui donner congé à tout moment en respectant un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue et dans certains cas particuliers.
Une fiscalité à ne pas négliger
Les loyers perçus des locations nues seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes possibles.
Le micro-foncier
Le régime du micro-foncier s’applique automatiquement si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30% sera appliqué sur ces revenus locatifs. Vous serez alors imposé sur les 70%, à hauteur de la même tranche d’imposition que vos autres revenus.
Vous ne pourrez rien déduire d’autre. Il vous faudra bien calculer vos charges pour voir si le régime réel ne serait pas plus intéressant pour vous.
Le régime réel
Le régime réel s’applique automatiquement si vous déclarez plus de 15 000 € de revenus locatifs ou sur option expresse si vos loyers sont inférieurs. Si vous optez volontairement pour cette option, vous devrez la conserver pendant minimum 3 ans.
A la place de l’abattement automatique de 30%, vous pourrez déduire de vos revenus fonciers vos charges réelles (frais de gestion, travaux, impôts et taxes, primes d’assurance, charges de copropriété non récupérables sur le locataire et intérêts d’emprunt).
Ce régime est donc intéressant si vous avez des charges élevées ou si vous avez effectué des travaux. Le delta sera là aussi soumis à votre tranche d’imposition. Si votre résultat foncier est déficitaire, vous pourrez l’imputer sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. La fraction qui excéderait ce montant est reportable sur les revenus fonciers des 10 années à venir.
Il y a donc ici une possibilité de réduire votre impôt sur le revenu en achetant un bien avec beaucoup de travaux à faire grâce au mécanisme du déficit foncier. Pour plus d’informations et des exemples chiffrés, je vous renvoie à cet article du blog.
La location meublée
J’ai personnellement opté pour la location meublée sur les 2 appartements que je possède.
Quelques contraintes
En premier lieu, et cela semble évident, il va vous falloir meubler le logement. Depuis 2015, suite à de nombreux abus sur la notion de « logement meublé », un décret émunère la liste de ce que vous devez fournir à votre locataire. Si vous ne respectez pas cette liste, vous risquez de voir votre bail requalifié en location nue.
Cela demande donc un peu plus d’investissement personnel et financier de votre part. Les locations meublées connaissent en effet un turn-over généralement plus fréquent que les locations nues.
Vous pouvez en outre être dérangé plus souvent par votre locataire s’il rencontre des problèmes avec les équipements de l’appartement. Si cela peut vous rassurer toutefois, je n’ai jamais été sollicitée pour des problématiques mobilières en plus de 4 ans.
En contrepartie, vous pourrez facturer un loyer plus élevé à votre locataire. Y compris dans les zones où les loyers sont encadrés.
Une certaine cible de locataires
La location meublée n’est pas adaptée à tous les types d’appartements et à toutes les cibles de locataires. Si elle se prête parfaitement à un studio visant les étudiants, elle sera en revanche inadaptée à un T4 à destination d’une famille. A moins de vous lancer sur le créneau du très haut de gamme à destination de riches expatriées…
Si vous avez un appartement d’une grande superficie, elle peut par contre être compatible avec la colocation.
Avant de faire votre choix, pensez donc à bien étudier votre cible potentielle.
Une durée de bail réduite
La location meublée vous permet de proposer un bail d’une durée d’un an. A l’issue, le bail se renouvellera tacitement. Vous pourrez donner congé à votre locataire dans les mêmes conditions que les logements nus, en respectant ici un préavis réduit de 3 mois.
Si votre locataire est étudiant, vous pourrez même signer pour une durée de 9 mois. Cela peut être intéressant si vous voulez récupérer votre logement pour faire de la location saisonnière l’été, par exemple.
Depuis 2018, il est également possible, de signer un « bail mobilité » d’une durée allant d’1 à 10 mois. Cette option peut s’avérer utile si vous souhaitez récupérer votre logement rapidement. Elle n’est néanmoins possible que pour un certain nombre de locataires. Pour plus d’informations, je vous invite à vous référer à service-public.com.
La fiscalité
Contrairement à la location nue, les revenus tirés des locations meublées entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si ces revenus sont inférieurs à 23 000 €, ou s’ils représentent moins de la moitié de vos revenus globaux, vous serez qualifié de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 23 000 € et s’ils dépassent le montant de vos autres revenus, vous basculez dans le régime du Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Nous allons nous intéresser ici au statut du LMNP, dont vous dépendrez très certainement. Là encore, vous aurez le choix entre un régime forfaitaire et un régime réel.
Le micro-BIC
Vous pouvez en bénéficier si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 €. Même principe que le micro-foncier, si ce n’est que l’abattement est ici plus élevé. Vous ne serez en effet imposé que sur 50% de vos recette locatives. Sur les 50% restant, vous devrez régler un impôt dépendant de votre tranche marginale d’imposition ET les prélèvements sociaux (17,2%).
Le micro-BIC pourra être conservé si vos charges sont vraiment très faibles. Mais bien souvent, il est beaucoup plus intéressant de basculer sur le régime réel.
Le régime réel
Comme pour les locations nues, il est possible d’opter volontairement pour le régime réel même si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 €.
Beaucoup d’investisseurs disent ne pas vouloir s’embêter avec cela et restent au micro-BIC. Il est vrai que le régime réel nécessite un peu plus de démarches mais il peut vous faire économiser beaucoup d’impôts. En ce qui me concerne, le choix a été vite fait !
Des démarches pas si compliquées !
Vous devrez commencer par vous déclarer au greffe du Tribunal de commerce dont dépend votre bien dans les 15 jours suivant le début de votre activité en lui envoyant le formulaire POi. Pas d’inquiétude si vous dépassez légèrement ce délai, on ne vous embêtera pas.
L’option vous engagera sur ce régime pendant 2 ans minimum. Vous obtiendrez un numéro SIRET qui vous servira pour vos déclarations.
Attention : les charges antérieures à votre date de début d’activité ne pourront plus être déduites. Déclarez comme date de début d’activité non pas celle où vous avez commencé à louer votre bien mais celle où vous l’avez acquis. Vous pourrez ainsi passer les droits de mutation et les éventuels frais d’agence en charges. Ce serait dommage de s’en priver !
Le choix du comptable
Chaque année, vous devrez établir une liasse fiscale à télétransmettre à l’administration fiscale en mai. Le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire mais recommandé si vous ne maîtrisez pas parfaitement le sujet. Je passe personnellement par le site Jedéclaremonmeublé avec l’offre « essentielle » et je n’ai jamais eu à m’en plaindre. Le site est très intuitif et j’ai toujours eu des réponses rapides à mes questions, par mail ou par téléphone.
Je vous conseille de vous y prendre un peu à l’avance avant la deadline des déclarations (généralement courant mai) pour avoir le temps de poser vos questions éventuelles. Bien évidemment, une semaine avant la date limite, ils sont débordés.
Passer par un prestataire en ligne vous coûtera moins cher qu’un comptable ayant pignon sur rue. Ce qui a fait pencher la balance, dans mon cas, c’est que les personnes travaillant pour ce site ne font que du LMNP et s’y connaissent donc vraiment bien. J’ai cru comprendre, à la lecture de divers forums, que c’était assez rare. Renseignez-vous donc bien sur les compétences du comptable que vous choisisirez sur ce sujet assez spécifique.
Des frais récupérables sur vos impôts
En adhérant à un Centre de Gestion Agréé, vous pourrez récupérer les 2/3 de vos dépenses de compta sur vos impôts sur le revenu. Le tiers restant peut être passé en charge sur vos revenus locatifs.
Le résultat fiscal apparaissant dans votre liasse devra ensuite être reporté sur votre déclaration d’impôts (formulaire 2042 Pro).
Je sais que les démarches peuvent sembler un peu compliquées. Vous allez probablement y passer un peu de temps la première année le temps de tout comprendre mais promis, les autres années, cela ne vous prendra pas plus de 2h ! Même moins si vous êtes très organisé et que vous tenez un tableau Excel de vos dépenses en temps réel. Vous n’aurez plus qu’à les reporter en quelques minutes plutôt qu’aller rechercher vos mails et relevés de comptes de l’année écoulée en pestant contre vous-même comme je le fais…
Le gros avantage du LMNP : l’amortissement
Comme pour la location nue, vous allez pouvoir déduire de vos revenus locatifs l’ensemble de vos charges. La différence est que vous allez pouvoir également passer des dépenses amortissables. C’est là que, selon moi, le LMNP est plus intéressant fiscalement que la location nue.
Le principe est qu’on considère que votre bien va s’user tous les ans et donc, « perdre » de la valeur. Cette perte sera passée en charge.
Un calcul par composant
L’amortissement doit se calculer par composant. La valeur du bien est ainsi « divisée » entre plusieurs éléments : terrain, gros-oeuvre, aménagements intérieurs… (à mes collègues : cela vous dit quelque chose ?^^) Chaque composant correspond à un pourcentage de la valeur du bien et à une durée d’amortissement.
Même pour les experts de la ventilation terrain-construction, je vous conseille de suivre la répartition proposée par votre comptable plutôt que de vous lancer dans les calculs vous-même. L’administration fiscale aime en effet bien mettre son nez dans ces informations. Vous risquez d’avoir du mal à justifier avoir retenu une répartition différente de ce que vous proposait votre comptable.
Que peut-on amortir ?
Les meubles et les travaux d’un montant supérieur à 598 € TTC peuvent également être amortis plutôt que passés en charge. Attention à bien garder les factures.
Essayez de vous créer un dossier où vous rangerez tous les justificatifs des charges que vous déclarez. Vous n’avez pas besoin de les transmettre au moment de la déclaration mais l’administration effectuant des contrôles aléatoires, elle peut vous les réclamer. Cela m’est arrivé une fois, et je peux vous dire que je ne me suis pas amusée à devoir tout retrouver..!
En conclusion, faut-il opter pour la location nue ou le LMNP ?
Selon moi, deux situations doivent vous faire privilégier la location nue :
- Si la typologie de votre bien ne vous permettrait pas de trouver preneur en meublé.
- Si vous comptez faire d’importants travaux qui vous permettraient de créer un gros déficit foncier et d’économiser sur vos impôts sur le revenu.
Dans les autres cas, le LMNP au régime réel sera très certainement fiscalement plus intéressant.
Petit bémol tout de même dans le contexte actuel. De nombreux propriétaires qui faisaient précédemment de la location saisonnière et qui ne trouvent plus de locataires depuis la pandémie de Covid-19 ont basculé leur bien en location meublée. Sachant que les studios meublés trouvent également plus difficilement preneur en raison des cours en distanciel pour les étudiants, cela conduit, selon les zones, à une offre supérieure à la demande. Espérons néanmoins que les choses reviennent bientôt à la normale !
