Les SCPI : l’investissement immobilier pour les flemmards

Mis à jour le 30 décembre 2022 par Tatiana75

Investir dans l’immobilier vous tente mais vous n’avez pas le temps ou pas l’envie de vous embêter à chercher des biens et à gérer des locataires ? Sachez qu’il existe un type de placement vous permettant d’investir dans la pierre sans vous occuper de quoi que ce soit. Il s’agit des Sociétés Civiles de Placement Immobilier, communément résumées sous l’acronyme SCPI. 

Comment ça marche ? Je vous explique tout !

Le fonctionnement des SCPI

Le principe de la SCPI n’est guère compliqué à comprendre. Nous avons en premier lieu une société de gestion qui va utiliser l’argent d’investisseurs, souvent des particuliers, pour acquérir différents biens immobiliers. Ces biens seront répartis au sein de ces fameuses SCPI.

La valeur globale du portefeuille ainsi créé va être scindée en une multitude de parts que les épargnants comme vous et moi peuvent acheter. Vous détenez ainsi indirectement, par le biais de la société de gestion, une toute petite partie de chaque immeuble. D’où le surnom de « pierre-papier » donné aux SCPI. Vous êtes en effet finalement propriétaire d’un « bout de papier », et non directement des immeubles.

L’avantage principal pour vous est que la société de gestion s’occupe de tout. L’achat des biens, la recherche de locataires, les travaux… Vous n’avez qu’à percevoir la part de loyer correspondant à la quote-part que vous possédez dans l’ensemble total, un peu à la manière de dividendes d’actions. Après déduction des frais de gestion, bien entendu.

Voilà pour la définition basique. Allons maintenant un peu plus dans le détail.

Des sociétés très réglementées

A la fois société civile immobilière et fonds d’investissement alternatif (FIA), la SCPI doit impérativement être gérée par une société agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cela suppose l’existence de garanties assez importantes sur ses moyens matériels, humains et financiers. Avant de pouvoir commercialiser des parts de SCPI, l’AMF devra délivrer un visa spécifique et approuver la garantie bancaire de la société.

La société de gestion doit en outre être assistée d’un conseil de surveillance composé d’au moins 7 membres parmi les associés. Elle sera également contrôlée par un dépositaire, société distincte, qui vérifiera notamment la régularité de la propriété des immeubles, des décisions prises, de la trésorerie… Les documents comptables seront contrôlés par des commissaires aux comptes. Enfin, la valeur des immeubles sera régulièrement évaluée par un expert immobilier indépendant de la société de gestion et agréé par l’AMF.

Cette forte réglementation s’explique par le fait que la souscription de parts soit ouverte aux investisseurs non-professionnels, que le législateur cherche naturellement à protéger.

Pour en savoir plus, et parce qu’on passe toujours un bon moment en se plongeant dans le Code monétaire et financier, vous pouvez en consulter les articles L214-86 et suivants. Et si vous n’en avez pas assez, vous pouvez passer aux articles 1845 et suivants du Code civil.

Les différents types de SCPI

Entrons dans les détails pratiques. Quels sont les différents types de SCPI dans lesquels vous pouvez investir ?

Capital fixe ou capital variable ?

Vous devrez tout d’abord choisir entre les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Ces dernières offrent une plus grande flexibilité puisqu’il est possible d’acheter et de revendre ses parts quand on le souhaite, en passant par la société de gestion. Celle-ci détermine le prix des parts en fonction de la valeur des immeubles. Les prix sont donc directement corrélés au marché immobilier.

Dans une SCPI à capital fixe, une fois le capital fixé par la société de gestion atteint, il n’est plus possible d’acheter de nouvelles parts, sauf si elle décide de l’augmenter à nouveau. Pour vendre ou acheter, il faudra alors se rendre sur un marché « secondaire » où prévaut le jeu de l’offre et de la demande. La valeur des parts peut donc être décorrélée de la valeur réelle de la SCPI. Ainsi, si vous voulez vendre des parts de SCPI spécialisée dans les locaux commerciaux en pleine crise Covid, vous devrez certainement fortement les brader.

L’investissement dans une SCPI à capital fixe peut ainsi s’avérer intéressant et source de potentielles bonnes affaires si vous allez, par exemple, acheter ces parts fortement décotées des SCPI de commerces. Cela suppose néanmoins de suivre un peu les marchés immobiliers et de ne pas craindre la prise de risque.

Notons également que la revente de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire entraîne le paiement de droits d’enregistrement pour l’acquéreur (5% du prix d’exécution). Si vous débutez, ou si vous ne voulez pas trop vous embêter, l’investissement en SCPI à capital variable vous offrira plus de sérénité.

La stratégie de la SCPI

Chaque SCPI dispose de sa propre stratégie d’investissement. Trois catégories se distinguent.

Les SCPI de rendement

Ce sont celles dont on entend généralement le plus parler puisqu’elles représentent environ 90% du marché. Leur objectif est de distribuer un revenu régulier et stable dans le temps. Elles peuvent investir dans tout type de bien (bureaux, commerces, entrepôts, résidentiel, santé, hôtellerie… nous les détaillerons plus loin). Pour assurer l’objectif de distribution stable et régulier, elles vont investir dans des biens qu’elles sont assurées de pouvoir louer facilement. C’est un peu la stratégie d’investissement en immobilier patrimonial dont on parlait dans le dernier article.

Les SCPI de plus-value

La stratégie est ici diamétralement opposée. La SCPI va investir dans des biens susceptibles de générer une grosse plus-value dans le temps. L’objectif n’est pas de distribuer des loyers mais d’augmenter la valeur des parts. Ce type de SCPI peut s’avérer intéressant si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat. Et accessoirement, cela vous évite de vous acquitter de la fiscalité sur les loyers (on y reviendra).

Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales attireront les investisseurs désireux de réduire leurs impôts. Pour ce type de support, la société de gestion va investir dans des biens pouvant bénéficier d’un dispositif de défiscalisation. Il s’agira donc d’immobilier résidentiel avec du Pinel, du Denormandie, du Malraux ou du déficit foncier. Vous pourrez ainsi bénéficier de l’avantage fiscal qui y est rattaché, au prorata de votre investissement.

Comme pour la défiscalisation en direct, attention là encore à ne pas se laisser aveugler par les économies d’impôts. Gardez à l’esprit que les fonds investis devront être mobilisés sur une longue période pour bénéficier de l’avantage et qu’il sera difficile de revendre des parts ayant perdu leur intérêt fiscal sur le marché secondaire.

Je sais que vous êtes nombreux à vous intéresser aux moyens de défiscalisation alors pour en savoir plus, je vous invite à lire cet article de Capital et celui-ci d’Argent.boursier.

Frais et fiscalité

Les frais de la société de gestion

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous allez régler des frais de souscription qui permettent de rémunérer la société gestionnaire. On pourrait les comparer aux droits de mutation payés pour un investissement immobilier en direct. Ces frais, variables selon la société de gestion, représentent généralement 7,5% à 12% du prix des parts. D’où la recommandation de l’AMF de conserver ses parts au moins 8 ans, histoire de rentabiliser un peu ces frais.

Certaines SCPI se sont engouffrées sur le créneau des frais de souscription « cassés », voire inexistants. N’étant toutefois pas des sociétés philanthropiques, elles se rattrapent souvent sur les frais de gestion.

Car outre ce droit d’entrée, vous devrez vous acquitter également des frais de gestion de la société. Déduits directement des revenus qui vous sont reversés, ils peuvent représenter 8 à 12% des loyers encaissés à l’année. Pour les SCPI sans frais de souscription, nous sommes plutôt autour des 18%. Notons que les rendements prévisionnels des différentes SCPI sont annoncés nets de frais de gestion. Vous ne les voyez donc pas réellement passer, d’où la nécessité de vous informer au préalable.

Si le montant des frais de souscription et des frais de gestion est généralement assez transparent, il existe d’autres frais souvent peu mis en avant. La société de gestion peut en effet prélever des commissions lors de l’acquisition d’un nouveau bien rejoignant le portefeuille, lors d’une revente, mais aussi quand des travaux sont réalisés dans les immeubles détenus. D’où la notion « d’empilement de frais » dont on entend souvent parler.

La fiscalité

Bien entendu, qui dit revenus dit impôts. La société de gestion vous communiquera chaque année le montant à déclarer. Vous serez imposé sur les loyers perçus comme pour un investissement locatif nu en direct, selon votre tranche marginale d’imposition (TMI), sous le régime du micro-foncier ou le régime réel (déjà détaillés par ici). Vous devrez en outre régler les prélèvements sociaux (17,2% des loyers).

Si la société de gestion a placé des fonds, issus par exemple d’une vente, dans des produits financiers générant des intérêts, vous serez également imposé sur ces derniers selon votre TMI (et les prélèvements sociaux) ou selon le prélèvement forfaitaire unique de 30% si cela s’avère plus intéressant pour vous.

Et ce n’est pas terminé. Comme pour l’immobilier en direct, vous serez imposé en cas de plus-value lors de la revente de vos parts aux taux forfaitaire de 19% + 17,2% de prélèvements sociaux. Vous pourrez néanmoins bénéficier du même mécanisme d’abattement en fonction de la durée de détention :

Enfin, la valeur des parts de SCPI entre dans la base de calcul de l’IFI.

SCPI et assurance-vie

Vous l’aurez compris, la question de la fiscalité ne doit pas être négligée lorsque vous investissez dans des SCPI. Il existe néanmoins une solution pour réduire la facture : l’investissement via une assurance-vie.

En effet, les gains provenant de parts de SCPI détenues via une assurance-vie ne sont pas soumis à impôt. Vous ne serez imposé qu’en cas de retrait, suivant les règles applicables aux contrats d’assurance-vie (voir par ici).

Autres petits avantages : vous paierez généralement vos parts moins cher que pour un investissement en direct. Le ticket d’entrée est d’ailleurs souvent plus accessible. Le délai de jouissance est également plus court et la liquidité meilleure, l’assureur supportant la revente (parfois avec des pénalités si la durée de détention est trop courte). Les frais d’acquisition sont enfin moins élevés.

Bien évidemment, l’investissement via une assurance-vie ne présente pas que des avantages. Vous n’aurez pas accès à toutes les SCPI existant sur le marché mais uniquement à celles sélectionnées par l’assureur. Vous ne pourrez par ailleurs pas allouer l’intégralité de vos fonds aux SCPI. Une partie devra être investie sur le fonds euro de l’assureur, qui servira en outre à réceptionner les loyers de vos SCPI.

Il vous faudra également faire attention aux frais de gestion de l’assureur et surtout, vous assurer qu’il vous reverse 100% des loyers perçus. Contrairement à l’achat de parts en direct, c’est en effet l’assureur qui est réellement propriétaire des parts. Ainsi, certains se prélèvent une part des revenus et ne vous reversent, par exemple, que 85% des loyers. Renseignez-vous donc bien au préalable, d’autant plus qu’il n’y a pas énormément d’assureurs proposant une bonne diversité de SCPI. J’en avais repéré deux en particulier à l’époque où je cherchais à investir : Linxea Spirit (Crédit Agricole) et Darjeeling (Swisslife). Après beaucoup d’hésitations, j’avais finalement opté pour Darjeeling. N’hésitez donc pas à me contacter si vous avez des questions sur ces contrats.

Enfin, dernier inconvénient : il ne vous sera pas possible de recourir à un prêt immobilier pour financer vos parts. Si vous souhaitez bénéficier de l’effet de levier d’un crédit, il vous faudra alors acheter des parts en direct.

SCPI et démembrement

Petite astuce pour ceux ne souhaitant pas payer plus d’impôts et n’ayant pas besoin de revenus réguliers : il est possible d’acheter des parts de SCPI en démembrement de propriété. Acquérir uniquement la nue-propriété vous apportera un certain nombre d’avantages très bien détaillés dans cet article du Revenu.

Comment choisir sa SCPI

D’après l’IEIF, on comptait 197 SCPI à fin 2020. Le choix est donc vaste, d’où l’existence de nombreux classements tentant de déterminer la « meilleure » d’entre elles. Si ceux-ci présentent une certaine utilité, ce n’est pas pour autant que la numéro 1 correspondra à votre stratégie. Il faut d’abord commencer par réfléchir à ce que vous voulez. Et, accessoirement, à ce dont vous avez besoin.

Ainsi, si vous avez besoin de revenus complémentaires (par exemple, si vous avez recours à un prêt immobilier que vous souhaitez rembourser en partie avec les loyers reversés), vous pouvez d’ores et déjà éliminer les SCPI de plus-value qui vous ne rapporteront rien dans l’immédiat. Au contraire, si vous ne voulez pas payer plus d’impôts, vous vous détournerez des SCPI de rendement, ou investirez via une assurance-vie.

Une fois cela fait, vous devriez déjà y voir un peu plus clair avant de vous pencher sur les éléments suivants :

• La taille de la SCPI. Qui dit grande taille dit généralement gros patrimoine et donc, dilution des risques.

• La composition du patrimoine. On l’a évoqué plus haut : la SCPI peut choisir d’orienter ses investissements vers telle ou telle typologie de biens (bureau, commerce, résidentiel, santé, logistique…) Elle peut aussi préférer la diversification. De même pour la localisation géographique. A vous de voir, en fonction de vos connaissances et de vos convictions, si vous préférez investir dans des bureaux parisiens, des entrepôts, ou encore dans des EHPAD. Dans tous les cas, au-delà de la localisation prêtez également attention à la qualité des immeubles et de leurs locataires. Ce dernier point s’applique surtout pour l’immobilier tertiaire. Gardez à l’esprit que si les immeubles sont loués aujourd’hui, ce ne sera peut-être pas le cas demain.

• Le prix de la part. Deux points ici. Tout d’abord, vérifiez que le montant d’investissement minimal exigé est en adéquation avec vos moyens. Rappelons qu’il s’agit d’un investissement de long terme. Ensuite, regardez le rapport entre le prix de la part et la valeur de reconstitution, qui se trouve dans les bulletins d’activité trimestrielle et dans le rapport annuel. S’il est supérieur à 100%, la part est surcotée.

• Les indicateurs de performance. Bien évidemment, même si les performances passées ne préjugent pas des rendements futurs, savoir comment la SCPI a performé les années précédentes reste intéressant. Le taux d’occupation (TO) des immeubles devra aussi être pris en compte. Il est généralement conseillé d’avoir un TO d’au moins 90%. De même, le report à nouveau (RAN) vous apportera des informations utiles sur la gestion de la SCPI. Il s’agit des revenus et des plus-values qui n’ont pas été distribuées et mis dans une sorte de réserve qui peut permettre de pallier d’éventuels problèmes tels qu’une vacance locative. Il est exprimé en nombre de jours. Ainsi, si le RAN est de 90, cela signifie que même en cas d’absence de revenus, la SCPI pourra vous verser des dividendes pendant 90 jours.

• Les frais de souscription et de gestion. Inutile de détailler !

Toutes ces informations sont reprises dans le document d’informations clés (DIC), que la SCPI doit vous remettre avant tout investissement.

Les SCPI…on y va ou pas ?

Pour conclure, les SCPI présentent un grand nombre d’avantages pour les personnes voulant investir dans l’immobilier. Gestion déléguée, patrimoine diversifié, rentabilité généralement très correcte, possibilité de recourir au crédit… Il faut toutefois garder à l’esprit que le risque de perte en capital existe (même si l’immobilier reste beaucoup moins volatil que d’autres classes d’actifs) et vous placer dans une optique de détention à long terme.

Si vous pensez avoir besoin des fonds dans les prochaines années, mieux vaut peut-être vous tourner vers le crowfunding immobilier, où l’horizon de placement est beaucoup plus court.