Mis à jour le 24 février 2023 par Tatiana75
Parlons aujourd’hui d’un sujet qui fait couler beaucoup d’encre : l’investissement en Pinel. Je crois que la question « Tu crois que je devrais investir en Pinel ? » est celle qui revient le plus dans mon entourage. Surtout en cette sombre période de déclaration de revenus, où la sentence du rattrapage est parfois douloureuse.
Alors, même si nous voulons tous réduire nos impôts, faut-il pour autant se lancer dans un Pinel ? Ceux qui me connaissent bien le savent : j’ai un avis assez tranché sur la question. Je vais néanmoins m’efforcer d’être la plus objective possible pour vous présenter son fonctionnement en toute impartialité. C’est parti !
Qu’est-ce que le Pinel ?
Le dispositif Pinel, du nom de Sylvia Pinel, ancienne ministre du logement, offre la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu grâce à un investissement locatif répondant à certaines conditions. Lancé en 2014, il prend la suite de la loi Duflot, qui proposait un mécanisme similaire. Le procédé n’a en effet rien de révolutionnaire. Les lois de défiscalisation immobilière se succèdent depuis de nombreuses années sous le nom des différents ministres du logement, avec de petites variantes.
A l’heure où j’écris cet article, le Pinel ne devait initialement plus exister. Il a toutefois été prorogé jusqu’au 31 décembre 2024.
Des conditions strictes
Pour pouvoir bénéficier de la sacro-sainte réduction d’impôt, plusieurs conditions doivent être remplies.
Un investissement « zoné »
Vous ne pouvez pas investir n’importe où. La zone doit présenter un fort déséquilibre entre offre et demande. La France a été découpée en 5 zones et sauf dérogation spéciale, il n’est aujourd’hui possible que d’investir dans les 3 plus tendues (Abis, A et B1).
Des plafonds à respecter
La zone dont dépend le bien va également servir à déterminer le plafond du loyer que vous pourrez facturer, ainsi que le revenu maximal de vos futurs locataires. Vous ne pouvez en effet louer à n’importe qui et à n’importe quel prix. Ainsi, si vous voulez investir en Pinel à Annecy (zone B1), vous pourrez facturer au maximum 10,51 €/m², hors charges.
Ce plafond variant selon la taille du logement, je vous laisse consulter ce lien et vous souhaite bon courage si vous souhaitez affiner vos calculs. J’ai personnellement décroché dès la deuxième ligne en me demandant pourquoi le législateur se prenait toujours autant la tête. Cela peut néanmoins faire un exercice de mathématiques intéressant pour vos enfants. Et qui sait, cela pourrait même leur donner envie de rédiger à leur tour des choses aussi tordues, et vous serez rassurés quand, adolescents, ils s’orienteront vers une carrière linéaire et sans risques dans l’administration publique.
La lecture du plafond de revenus est plus simple à lire. Dans mon exemple d’Annecy, si je loue à un couple, leurs revenus ne pourront excéder 41 772 €/an. Ce plafond varie évidemment en fonction de la composition familiale. Plus il y a d’enfants, plus les revenus peuvent être élevés.
Un logement collectif, neuf ou réhabilité
Le logement acquis doit être neuf ou lourdement restructuré. Ce dernier cas, aussi appelé « Pinel ancien » est strictement encadré. Repeindre les murs ne suffit évidemment pas. Le bien doit être inhabitable. Plus précisément, il ne doit pas satisfaire à au moins 4 des 15 critères du logement décent, et à au moins 6 des 12 critères de performance technique.
A l’issue des travaux, un expert devra constater que tous les critères de décence et de performance sont respectés.
Il est également possible de bénéficier du Pinel en achetant un bien destiné à un autre usage que de l’habitation et de le transformer en logement.
Depuis le 1er janvier 2021, il n’est plus possible de bénéficier du Pinel en investissant dans un logement individuel. Vous n’êtes néanmoins pas tenu d’investir dans le programme d’un promoteur. Rien ne vous empêche de faire construire votre propre immeuble et de le louer en Pinel si le coeur – et le portefeuille – vous en dit !
Précisons que les travaux devront être terminés au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant l’acquisition du bien. Attention donc aux retards de chantier.
Une réduction calculée selon le nombre d’années de location
Passons au coeur du sujet : combien allez-vous pouvoir économiser sur vos impôts ? Cela dépend de la durée sur laquelle vous allez vous engager à louer votre bien. Plus cette durée sera longue, plus la réduction sera importante.
Vous devrez tout d’abord choisir entre un engagement sur 6 ou 9 ans. A l’issue, vous pourrez décider de le proroger sur 3 ou 6 ans supplémentaires. La durée d’engagement ne peut toutefois pas excéder 12 ans.
Pour les biens dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2022, le taux de réduction de vos impôts est de 12% pour un engagement de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Si le législateur a décidé de proroger le dispositif jusqu’en 2024, c’est néanmoins avec des réductions moins importantes, que vous retrouverez dans le tableau ci-dessous :
Il sera toutefois encore possible de bénéficier des taux de 2022 à condition d’acquérir un bien « dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité ». C’est le Pinel+. Vous retrouverez les caractéristiques environnementales à respecter et les quartiers concernés sur economie.gouv.
Les taux se calculent sur le prix de revient du logement, à savoir le prix d’acquisition majoré des différents frais (droits de mutation, honoraires des intermédiaires…) Pour le Pinel ancien, le montant des travaux s’ajoute en toute logique au prix d’acquisition. Précisons que ce coût devra être justifié par des factures en cas de contrôle du fisc.
Le prix maximal sur lequel la réduction est calculée s’élève à 300 000 €. Le prix d’acquisition ne devra en outre pas excéder 5 500 €/m². Pour un bien dont le PC aurait été déposé avant décembre 2022, vous pourrez ainsi économiser au maximum 36 000 € sur 6 ans, 54 000 € sur 9 ans et 63 000 € sur 12 ans. La réduction est lissée sur le nombre d’année d’engagement. Cela fera ainsi 6 000 € par an sur 6 ans ou sur 9 ans, et 5 250 € sur 12 ans.
Un avantage qui n’est pas acquis
Si la réduction est supérieure aux impôts que vous devez, elle sera perdue. Elle ne sera ni remboursée, ni imputée sur les années suivantes.
A noter aussi : le Pinel entre dans la catégorie des niches fiscales. Faites donc attention si vous bénéficiez déjà d’autres dispositifs de défiscalisation (FCPI, LMNP, emploi de salariés à domicile…). Le montant total de vos réductions ne peut dépasser 10 000 € par an.
Ce plafond passe à 18 000 € si vous investissez en Outre-Mer. Les réductions sont également plus importantes. Si vous êtes originaire d’Outre-Mer, ou si vous y avez de la famille, cela peut valoir le coup d’y réfléchir. Je vous invite à consulter cet article pour en savoir plus.
Le logement devra obligatoirement constituer la résidence principale de vos locataires et être loué nu. Impossible donc de bénéficier du LMNP. Vous pourrez louer à un membre de votre famille tout en bénéficant de la réduction d’impôt à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal (et qu’il respecte les plafonds de ressources).
A l’issue de la durée d’engagement, vous pourrez soit continuer à louer (sans avoir à respecter ni les plafonds de loyers, ni les plafonds de ressources), vendre ou utiliser le bien vous-même.
Les points d’attention
Les principales caractéristiques du Pinel étant exposées, passons aux points auxquels je vous conseille de prêter attention avant de vous lancer.
La localisation / la demande locative
Comme pour n’importe quel investissement immobilier, la perspective de réduire vos impôts ne doit pas vous faire négliger la base : y-a-t-il une demande locative dans la zone où je veux investir ? Déjà, il va bien falloir rembourser votre prêt et surtout, l’administration fiscale annulera votre réduction si vous ne trouvez pas de locataire dans un délai de 12 mois à compter de la livraison du bien, ou de sa date d’acquisition si vous l’avez acheté terminé. Et ça, ce serait quand même bien dommage.
De même, le délai de carence entre deux locataires ne pourra excéder 12 mois. Et s’il vous vient l’idée géniale d’occuper vous-même le bien, sachez que cela n’est pas possible. Pas tant que vous n’êtes pas sorti du dispositif à l’issue de votre durée d’engagement.
Rassurez-vous toutefois. Depuis que les zones B2 et C ont été exclues du dispositif, le risque de vous retrouver face à une absence de locataires est moins important qu’avant. Suite aux nombreux programmes sortis au milieu de nulle part et ayant mis bon nombre d’investisseurs en difficultés financières, le Pinel a été resserré aux zones les plus tendues.
Les communes ne se valent néanmoins pas toutes, et certaines accueillent déjà énormément de résidences neuves. Ne négligez donc pas de faire quelques recherches sur la demande locative. Et rendez vous sur place. N’oubliez pas que même si c’est l’avantage fiscal qui vous attire en premier lieu, vous investissez dans quelque chose de tangible.
La qualité de la construction (et du promoteur)
Neuf ne veut pas dire exempt de défauts. Ayant travaillé 3 ans dans le monde des assurances construction, je peux vous dire qu’on ne chômait pas ! Fissures, infiltrations, ascenseurs sans cesse en panne…Les problèmes existent. Ils seront pris en charge mais gérer les assurances vous prendra du temps et vous causera du stress. Ne vous jetez donc pas sur le premier programme venu sans avoir vérifié la réputation du promoteur et visité au moins un autre programme déjà sorti de terre.
Là encore, évitez les programmes 100% Pinel. Certains promoteurs peu scrupuleux savent que les investisseurs font généralement moins attention que les propriétaires-occupants à la qualité de la construction et en profitent pour utiliser des matériaux de piètre qualité.
Dans le doute, si vous n’avez pas les compétences nécessaires, n’hésitez pas à montrer le descriptif technique à un professionnel. Un architecte, par exemple, pourra vous aiguiller sur la qualité rien qu’en lisant les caractéristiques des matériaux.
Vous assurer de la solidité financière du promoteur ne sera pas non plus inutile pour vous assurer que votre immeuble verra bien le jour. Si vous ne connaissez pas encore bien la zone où vous prévoyez d’investir, interrogez les agents immobilier locaux. Ils connaissent très certainement les promoteurs et pourront vous renseigner sur leur solidité et la qualité de leurs constructions. Tant que vous y êtes, n’hésitez pas à les interroger sur la demande locative.
Ne pas surpayer le bien
C’est bien beau de gagner 40 000 € sur vos impôts mais si vous payez votre bien 40 000 € trop cher, cela ne sert à rien. Le neuf est généralement plus cher que l’ancien, on le sait, cela semble logique. Un écart de 15 à 20% est souvent évoqué. En réalité, la moyenne serait plutôt de 33% et cacherait de fortes disparités selon les villes. Je vous invite à consulter cet article. Bien qu’un peu ancien, il vous donnera néanmoins une idée des tendances générales.
Gardez à l’esprit que votre bien ne va pas rester neuf très longtemps. Au moment où vous le vendrez, il sera considéré comme ancien aux yeux des acquéreurs potentiels. Jeter un coup d’oeil aux prix de l’ancien autour de votre programme n’est donc pas inutile. Même s’il est toujours compliqué de faire des prévisions sur le long terme, si vous constatez un écart très important, n’investissez pas en espérant faire une plus-value. Ni même de revendre au même prix d’ailleurs.
Comparer, comparer…et comparer !
Au-delà de la comparaison avec les prix de l’ancien, je pense qu’il faut aussi comparer les prix des différents programmes neufs dans les environs. Je détaillerai ce point un peu plus bas mais certains programmes visent uniquement ou presque les investisseurs en Pinel. Bien souvent, les appartements sont vendus plus cher que dans des programmes visant plutôt des propriétaires-occupants pour la simple et bonne raison que l’investisseur cherchant surtout à réduire ses impôts, il sera moins regardant sur le prix. Et ça, les promoteurs l’ont bien compris.
Evitez donc les programmes estampillés « spécial Pinel » vendus par des défiscalisateurs qui cherchent surtout à attirer les investisseurs crédules. A partir du moment où il s’agit d’un logement neuf en zone A, Abis ou B1, vous pourrez faire du Pinel avec.
Vous pouvez donc rechercher n’importe quel programme par vous-même. Vous n’êtes d’ailleurs même pas obligé de préciser au promoteur que vous souhaitez faire du Pinel. Au contraire, c’est un coup à ne pas réussir à négocier et à vous faire refiler l’appartement le moins bien situé dans l’immeuble, le promoteur partant du principe logique que ce bien ne vous étant pas destiné, vous serez moins regardant sur ses caractéristiques.
Proportion investisseurs / propriétaires-occupants
Acheter dans une résidence visant les investisseurs Pinel présente certains autres inconvénients. Tout d’abord, vous allez vous retrouver avec des dizaines, voire des centaines d’autres propriétaires qui vont chercher à louer leur appart’ en même temps. Certains n’hésiteront d’ailleurs pas à proposer un loyer inférieur aux plafonds, déjà pas très élevés, pour attirer le chaland.
Idem pour la revente. A l’issue des 6, 9 ou 12 ans, vous ne serez pas le seul à vouloir mettre votre bien en vente. Si 50 appartements similaires se retrouvent en vente au même moment, vous imaginez bien que les prix ne s’en retrouveront pas tirés vers le haut.
Aussi, une copropriété avec une large majorité d’investisseurs est généralement moins bien entretenue. Les propriétaires ne résidant pas dans l’immeuble, ils sont moins enclins à voter les travaux d’entretien. Votre résidence est certes neuve mais comme évoqué plus haut, elle ne le restera pas bien longtemps, encore moins sans entretien approprié.
Comment connaître la part d’investisseurs Pinel ?
Alors, comment faire pour savoir si vos futurs voisins sont plutôt des investisseurs ou des propriétaires-occupants ? L’information est difficile à avoir, surtout si vous êtes dans les premiers à vous positionner sur le programme, mais voici quelques astuces pour vous mettre sur la piste :
- Le programme propose très majoritairement des studios et des T2. On l’a vu, le montant maximal sur lequel la réduction d’impôt s’applique est 300 000 €. Cela n’empêche pas d’investir plus mais nous pouvons imaginer que la majorité des investisseurs se limite à ce montant. Acheter dans le neuf constituant en outre un projet sur le long terme (rappelons que vous n’aurez pas les clés dans 3 mois), les personnes cherchant leur propre résidence sont par ailleurs plus enclines à acheter a minima un T3. Nous pouvons donc déduire qu’une résidence avec une large part de petites surfaces vise plutôt les investisseurs.
- L’opération est estampillée « programme Pinel ». Inutile d’en dire plus.
- Si les ventes sont déjà bien avancées, interrogez le promoteur sur le profil des acquéreurs. Idéalement, une fois en vous faisant passer pour un primo-accédant qui s’inquiète d’avoir trop d’investisseurs dans son immeuble, et une autre fois du côté investisseur qui aimerait qu’il n’y ait pas trop d’enquiquineurs de propriétaires-occupants qui réclament des travaux à tout bout de champ. Je me doute que vous n’avez pas le don d’ubiquité mais un coup de fil à quelques jours d’intervalle devrait faire l’affaire. Je ne sais pas trop dans quelle mesure cela vous permettrait d’avoir des infos fiables, j’imagine que certains promoteurs vous disent ce que vous avez envie d’entendre, mais ça se tente. S’il y a des Elise Lucet du dimanche par ici qui veulent mener l’enquête, n’hésitez pas à me raconter ce que ça a donné.
Ne pas oublier les impôts sur les loyers
Pensez à bien intégrer dans vos calculs de rentabilité l’impôt que vous allez payer sur vos futurs loyers. Eh oui, ne croyez pas que l’administration vous fera des cadeaux sur tout ! Le logement devant obligatoirement être loué nu, vous serez imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Pour en savoir plus, je vous renvoie à cet article.
J’attire particulièrement votre attention là-dessus car de ce que j’ai pu voir, ce poste est régulièrement omis dans les simulations. Pensez donc bien à l’intégrer pour que vos calculs soient justes. Cela vous permettra aussi de voir quelle sera votre économie réelle d’impôt.
De manière générale, étudiez toujours un minimum les simulations qu’on vous donne, histoire de vérifier qu’il ne manque pas, à tout hasard, les charges de copropriété ou la taxe foncière. Typiquement, si on vous présente ce genre de simulation, allez chercher un autre conseiller :
Je n’ai pas cherché bien loin, c’était le premier résultat (hors annonces) de Google. Déjà, les impôts sur les loyers sont omis. Et des charges « diverses » à 150 € par mois, cela semble bien léger… La taxe foncière ne doit pas être inclue. Et que dire des 200 000 € pour un 60m² neuf à Lyon…Le jour où vous en voyez un, appelez-moi ! Par contre le loyer est prévu au prix fort dans la simulation. Pas étonnant qu’avec tout ça, l’effort mensuel ne soit que de 10€.
N’hésitez pas à demander, ou à faire vous-même, une simulation plus pessimiste. Ce n’est pas parce qu’il y a un plafond de loyer que vous allez forcément réussir à louer à ce prix. De même pour les simulations qui estiment que votre bien vaudra 2% plus cher chaque année. Dans le neuf, il y a quand même peu de chances que cela arrive. Au contraire, sauf si la localisation est exceptionnelle, la revalorisation sera plutôt négative.
L’effort d’épargne
Il est généralement présenté dans les simulations un effort d’épargne mensuel pouvant sembler faible. C’est tout simplement parce qu’il intègre la réduction d’impôt. Or, vous commencerez à la percevoir à l’issue de la première année. Calculez donc bien combien vous allez devoir mettre de votre poche tous les mois pour ne pas vous retrouver face à des problèmes de trésorerie.
Alors le Pinel…on y va ou pas ?
En conclusion, faut-il investir en Pinel ? Personnellement, ce n’est pas un choix que j’ai fait. Je l’ai envisagé par le passé. Je me suis renseignée, j’en ai discuté avec des professionnels, et j’ai décidé de ne pas le faire.
Cela peut néanmoins être intéressant dans quelques cas de figure bien spécifiques. Par exemple, si vous avez quelqu’un de votre famille à loger pendant quelques années et que vous souhaitez vivre dans le bien une fois l’avantage fiscal consommé.
Le Pinel ancien peut même être une très bonne idée. Bien évidemment, cela suppose un peu plus de travail que le « Pinel clé en main » vendu par les promoteur, via les conseillers en gestion de patrimoine ou les banquiers, mais si vous ne vous trompez pas sur la localisation, vous pouvez aller chercher de bien meilleures rentabilités.
Quoi qu’il en soit, la clé d’un « bon » investissement Pinel est de le considérer en premier lieu comme un investissement immobilier, et non comme un moyen de réduire vos impôts. S’il répond aux fondamentaux de l’investissement immobilier, si vous auriez pu acheter ce bien même sans réduction, foncez. Au contraire, si seule la réduction vous semble intéressante…c’est que ce n’est pas un bon investissement. La réduction fiscale doit être un plus, et non la raison qui vous pousse à investir.
