Investissement immobilier : faut-il absolument être en cash-flow positif ?

Mis à jour le 11 décembre 2021 par Tatiana75

Abordons aujourd’hui la question du « cash-flow » à travers une question qui revient souvent : un investissement immobilier doit-il impérativement s’autofinancer ?

D’après certains sites sur lesquels vous êtes sans doute tombés si vous avez déjà tapé « investissement immobilier » sur le net, sans autofinancement, point de salut. Vous vous ferez huer si vous osez envisager d’investir dans un bien qui vous ferait sortir le moindre euro de votre poche.

Bien entendu, nous aimerions tous nous constituer un patrimoine sans payer quoi que ce soit. Dans les faits, vous imaginez bien que cela n’est pas aussi simple. Faut-il pour autant refuser d’investir dans un bien qui demanderait un effort d’épargne ? Essayons de répondre à cette question.

La notion de « cash-flow »

Pour les investisseurs en herbe, commençons par les bases : qu’est-ce que ce mystérieux « cash-flow » dont tout le monde parle ? On pourrait le traduire en français par l’expression un peu moins glamour de « flux de trésorerie ». Il s’agit donc des flux, positifs comme négatifs, qui vont découler de votre investissement.

Ainsi, quand on parle de cash-flow positif, cela signifie que votre investissement vous rapporte plus d’argent qu’il ne vous en coûte. Le loyer que vous percevez couvre alors la mensualité de votre prêt, vos charges, vos taxes, les petits travaux. Et vous en laisse même un peu plus, que vous pourrez dépenser à votre guise ou mettre de côté pour d’éventuels gros travaux si vous êtes quelqu’un de très prévoyant.

A l’inverse, si toutes ces charges vous coûtent plus cher que le loyer perçu, vous êtes en cash-flow négatif. Vous devrez donc mettre la main au portefeuille pour compléter ce loyer insuffisant.

L’opération peut également s’équilibrer presque parfaitement si les loyers couvrent toutes les charges sans vous laisser d’argent de côté. Ainsi, vous ne puiserez dans vos économies que pour les travaux un peu plus importants (ravalement, chaudière qui rend l’âme…)

Le cash-flow positif : le saint-graal ?

Acquérir un appartement sans rien payer, qui n’en rêve pas ? L’idée attire forcément, et certains l’ont bien compris. Comme évoqué dans l’introduction, vous vous êtes peut-être déjà perdus sur des sites vous promettant un enrichissement rapide en partant de rien grâce à ce fameux cash-flow positif. Il s’agit de ce qu’on appelle « l’immobilier de rendement ». En voici les grandes lignes.

Investir là où l’immobilier n’est pas cher

Il sera plus facile de dégager des flux de trésorerie positifs (oui, parlons français de temps en temps) avec un petit crédit, et donc une faible mensualité de prêt. On vous conseille alors de vous tourner vers de petites ou moyennes villes, où l’immobilier est peu coûteux à l’achat, et les loyers (relativement) élevés.

Votre feuille Excel est ravie : vous avez une colonne de revenus bien plus élevée que la colonne charges. Mais votre feuille Excel, bien que très utile, réfléchit de manière mathématique, c’est-à-dire assez basiquement. Vous, vraie personne, êtes capable d’aller un peu plus loin dans la réflexion. On ne le répètera jamais assez mais l’immobilier, ce n’est pas que des chiffres.

Bien étudier la ville…

Ainsi, commencez par vous demander pourquoi les prix sont si faibles à l’acquisition. La ville s’est-elle dégradée au fil des années ? Ses commerces ont-ils tous fermés les uns après les autres ? Est-ce que le principal employeur du coin est parti s’installer sous des cieux plus favorables ?

Bien entendu, ce n’est pas parce que le prix de l’immobilier est faible que la ville est forcément sur le déclin. Il s’agit juste de questions que vous devez vous poser pour analyser la situation et les perspectives d’avenir de l’endroit où vous souhaitez investir. Vous arriverez peut-être à la conclusion que la ville est encore sous-cotée et a toutes les cartes pour se développer. Mais si ce n’est pas le cas, pensez bien au fait que si le déclin continue, il y a de fortes chances que vous perdiez de l’argent le jour où vous souhaiterez revendre.

…et ses habitants !

Autre question importante : si les prix sont si faibles, pourquoi les habitants préféreraient-ils louer que d’acheter leur propre bien ? Si c’est parce qu’ils n’arrivent pas à avoir accès à un crédit immobilier même pour un petit montant, vous risquez d’avoir pour locataires des personnes peu solvables. Rappelons qu’expulser un mauvais payeur peut prendre jusqu’à 2 ans et que bien souvent, vous ne récupérerez jamais les loyers perdus si vos locataires n’ont pas les moyens de vous les payer.

Il peut bien sûr y avoir des situations où il est normal de louer plutôt que d’acheter, même dans une petite ou moyenne ville. Je pense notamment aux étudiants. Ainsi, des villes auxquelles on ne pense pas forcément peuvent combiner prix faibles, loyers intéressants et grand nombre d’étudiants. Si cela vous intéresse, vous pouvez vous inspirer du classement du site L’étudiant par ici ou de cet article des Echos.

Prudence donc quand vous entendez chanter les louanges de telle ou telle ville où l’immobilier serait super rentable. Penchez vous sur le profil des investisseurs qui se sont lancés. S’agit-il de personnes du coin, qui connaissent très bien la zone en question ? Le cas échant, cela vaut peut-être le coup de s’y intéresser. Si ce n’est pas le cas, demandez-vous pourquoi les locaux n’y investissent pas eux-mêmes si l’opportunité est si bonne.

Faire des travaux (beaucoup de travaux)

Pour acheter encore moins cher, quoi de mieux que d’acheter une ruine à retaper ? Quelques semaines, mois, voire années (si vous n’avez vraiment pas de chance) plus tard, vous pourrez louer un appartement tout beau avec mobilier scandinave dernier cri à des prix supérieurs au marché. Je le dis avec ironie mais c’est en réalité le meilleur moyen d’augmenter sa rentabilité. Et je n’ai rien non plus contre les mignonnes petites tables basses gigognes.

Ce qui me gêne un peu plus dans ce que je peux lire sur le sujet (et sur certaines simulations réalisées par des professionnels que j’ai pu être amenée à regarder), c’est quand on prévoit que 10 ans plus tard, vous louerez toujours au même loyer sans le moindre entretien. Or, sans entretien, votre appartement ne va pas rester tout beau très longtemps. Vous ne pourrez alors probablement plus le louer au même loyer.

Peut-être que les loyers augmenteront tellement dans le temps que vous pourrez louer de l’ancien au prix du rénové, ou que l’IRL flambera, mais cela semble tout de même ambitieux. Il serait certainement plus prudent de prévoir un loyer plus raisonnable dans vos prévisions, ou des provisions pour réaliser des travaux d’entretien et de changement de mobilier pour continuer à facturer un loyer élevé.

Attention aux marchés saturés

Assurez-vous aussi que la ville n’est pas déjà saturée d’offres sur ce créneau porteur du joli studio rénové. Lorsque je faisais des recherches pour mon article sur la colocation et sur les investissements « clé en main », j’avais remarqué dans certaines villes beaucoup d’offres portant sur des studios ou chambres en colocation tout neufs.

Faites bien le test de l’annonce fictive dont je parlais ici pour sonder la demander. Parfois, il peut être plus intéressant de louer un bien dans un état « normal » à un loyer moyen que de tout refaire. Certains locataires n’accordent pas d’importance au fait d’être dans un bien tout neuf (mais en bon état quand même bien sûr, je ne parle pas de louer des taudis) et préfèrent payer un loyer raisonnable.

Bien entendu, la question du suivi des travaux, toujours stressante, ne doit pas être négligée. Si vous avez quelqu’un de votre famille dans le BTP ou des contacts fiables, foncez. Si ce n’est pas le cas…renseignez-vous bien sur les artisans que vous comptez embaucher. Prévoyez large aussi sur les délais dans vos prévisions, notamment pour demander un différé de votre prêt. Cela vous évitera de commencer à le rembourser alors que les travaux ont pris 3 mois de retard.

Opter pour le régime LMNP au réel

Là-dessus rien à dire, le régime du Loueur Meublé Non Professionnel au réel est le meilleur moyen de ne pas payer d’impôts sur les loyers perçus pendant un certain temps. Ayant déjà rédigé un article sur ce thème, je ne vais pas me répéter et vous y renvoie par ici.
Si vous faites beaucoup de travaux, vérifiez quand même que le mécanisme du déficit foncier ne soit pas plus intéressant pour vous.

Immobilier de rendement vs immobilier patrimonial

Ce que nous venons de décrire correspond à ce qui est classiquement appelé une stratégie « d’immobilier de rendement ». L’objectif ici est de générer un cash-flow positif le plus élevé possible. Cela vous demandera un peu de temps pour sourcer les biens et faire les éventuels travaux.  Cela suppose également, généralement, une certaine prise de risque. N’oublions pas la règle de base selon laquelle plus le rendement est élevé, plus le risque est grand. Certains ne jurent que par cette stratégie. Mais faut-il pour autant refuser d’investir dans un bien pour lequel vous devrez mettre la main au portefeuille tous les mois ?

Investir dans l’immobilier patrimonial

Vous vivez dans une grande ville, avez de bons revenus et pas le temps d’aller visiter rapidement des biens peu chers loin de chez vous ? La stratégie patrimoniale est sûrement plus adaptée pour vous. Il s’agit d’investir dans des appartements de qualité, bien situés, dans des grandes villes. Les prix à l’achat étant élevés, votre futur loyer, bien qu’également important, ne couvrira certainement pas la totalité de votre mensualité. Surtout si vous investissez dans une ville soumise à l’encadrement des loyers. Si vous avez néanmoins les moyens de vous permettre cette « épargne forcée » tous les mois, cela peut s’avérer intéresser pour vous constituer un patrimoine en bénéficiant de l’effet de levier d’un prêt immobilier.

L’immobilier patrimonial constitue généralement une stratégie de long terme. Vous pouvez louer quelques années, le temps de rembourser votre prêt (ou de voir vos revenus augmenter) et décider ensuite de conserver le bien comme pied-à-terre si, entre temps, vous avez déménagé ailleurs. Il pourra également servir à vos enfants pendant leurs études. Le jour où vous souhaiterez vendre, vous pourrez en outre certainement générer une belle plus-value. En supposant bien sûr que les prix continuent d’augmenter, ce que nul ne peut prédire…

Résidence principale et résidence secondaire

A ce titre, l’achat d’un bien qualitatif dans une grande ville comme résidence principale peut être vu comme un investissement patrimonial. De même que l’achat d’une résidence secondaire telle qu’un appartement avec grande terrasses et vue sur l’océan dans une ville cotée. C’est un moyen de placer votre argent dans un bien tangible en espérant en tirer une plus-value un jour.

Avant de vous emballer et de foncer acheter 3 résidences secondaires, pensez quand même aux frais à anticiper. Outre votre mensualité, il y aura bien entendu, entre autres, la taxe foncière (parfois très élevée selon la commune) et surtout, les charges de copropriété. Ce dernier poste peut s’avérer particulièrement ruineux si vous jetez votre dévolu dans une superbe résidence avec piscine, court de tennis et immense jardin à entretenir.

Et combiner les deux, c’est possible ?

Vous l’aurez compris, en fonction de votre profil, vous serez plus attiré par l’une ou l’autre des stratégies. Il est néanmoins possible, dans une certaine mesure, de combiner les deux. Vous pouvez par exemple commencer par l’immobilier de rendement quand vous êtes encore jeune et plein d’énergie avant de basculer vers l’immobilier patrimonial, surtout si vos revenus ont augmentés. Vous pouvez aussi vous lancer dans l’immobilier de rendement après avoir investi dans votre résidence principale.

Bien entendu, si vous avez déjà deux appartements en investissement locatif qui vous coûtent 300 € chacun par mois, une résidence principale et une résidence secondaire, la banque risque à un moment donné de ne plus vous suivre. Attention donc à bien réfléchir à votre stratégie en fonction de vos objectifs pour ne pas vous retrouver bloqué.

N’hésitez pas à me faire vos retours en commentaire ou par message sur vos choix de stratégie. Le partage d’expérience est toujours intéressant !