L’investissement dans une colocation, bon plan ou galère ?

Mis à jour le 21 mars 2021 par Tatiana75

Aujourd’hui, je vais vous parler d’un sujet qui revient souvent quand on parle investissement immobilier : la colocation. Combien de fois ai-je entendu de mes proches « Mais pourquoi tu n’achètes pas plutôt un grand appart pour faire de la coloc ? »

Le sujet a en effet le vent en poupe. D’autant plus quand on sait que vivre en colocation n’intéresse plus que les étudiants pour des raisons financières mais aussi les jeunes actifs cherchant à partager plus qu’un loyer. Cette nouvelle cible apporte d’autant plus de locataires possibles, et potentiellement moins fêtards.

Alors l’investissement en colocation, on se lance ou pas ?

Investir dans une colocation : avantages et inconvénients

Avantage : acheter plus grand pour acheter « moins cher »

Ramené au m², le prix d’une grande surface sera très souvent plus intéressant que le prix d’un studio. Acheter grand vous permettra également de mutualiser les frais. Droits de mutation, frais bancaires, éventuelle commission d’agence immobilière, travaux, impôts locaux… Ces dépenses reviennent généralement moins chers pour une grande surface qu’en les additionnant sur plusieurs opérations de petite envergure.

Avoir un grand appartement vous coûtera moins cher à l’achat que plusieurs studios, mais présente certains risques que vous devez considérer.

Inconvénient : des coûts pouvant être élevés

Qui dit grand appartement dit généralement gros prêt et par conséquent, grosse mensualité. Si tout peut bien se passer sur votre Excel, la réalité est parfois bien différente.

Une vacance pouvant coûter cher

Que se passera-t-il, si pour une raison x ou y, vous ne pouvez pas louer votre bien un mois ? Ou plus ? Cela peut être à cause de grosses dégradations ou, pour prendre un exemple récent, de la pandémie de Covid-19. Si les étudiants n’ont plus cours qu’en distanciel pendant une période donnée et décident de rester chez leurs parents, pourrez-vous assumer financièrement une vacance de 3 mois ? Une telle situation est évidemment rare (on l’espère du moins !) mais pensez-y. Un grand appartement, même loué en colocation, ne permet pas une aussi bonne mutualisation des risques que plusieurs petits, notamment si ces derniers se situent dans des zones géographiques différentes.

Un taux d’endettement élevé

Une grosse opération jouera aussi sur votre taux d’endettement. Même si votre opération dégage des cash-flow positifs, la banque compte seulement 70 à 80% des revenus. Pensez-y si vous prévoyez, par exemple, d’acheter votre résidence principale à court ou moyen terme et que vous ne comptez pas revendre cet appartement. Si vous possédez plutôt plusieurs studios, il sera plus facile d’en vendre si besoin le moment venu tout en conservant un patrimoine en investissement locatif.

Une quote-part élevée dans la copropriété

Attention aux charges de copropriété. Outre les frais courants, je pense surtout aux charges exceptionnelles. Avec un studio, la quote-part sur un ravalement ou une réfection de toiture reste raisonnable. Avec un T4, beaucoup moins. Prêtez donc une attention particulière à l’état de l’immeuble avant de vous engager dans une acquisition.

Du mobilier à changer régulièrement

Si vous décidez de louer en meublé, le coût d’ameublement n’est pas à négliger. Et pensez également aux remplacements à anticiper fréquemment en raison du turn-over souvent important.

Bien définir sa cible

Comme pour tout investissement locatif, définir votre cible vous permettra en partie d’arrêter le choix de la localisation. Louer à des étudiants vous convient et vous avez un budget limité ? Visez une ville de taille moyenne mais très étudiante, où les prix à l’achat sont peu élevés (Rennes, Grenoble, Nancy…). Investissez à proximité des écoles pour bénéficier de prix inférieurs à ceux du centre-ville. L’éloignement relatif de ce dernier gêne rarement les étudiants, d’autant plus ceux dont les soirées se déroulent sur leur campus.

Pour un investissement de ce type, nul besoin d’investir dans des aménagements haut de gamme. Si vous proposez un loyer correct, votre coloc’ se remplira toute seule, les étudiants se refilant souvent les chambres entre eux. Le turn-over sera quoiqu’il arrive important. Si un étudiant doit partir faire un stage ailleurs ou passer un semestre à l’étranger, ce n’est pas un beau parquet qui le retiendra.

Pensez que colocation d’étudiants signifie aussi…soirées arrosées. Privilégiez le solide, fonctionnel et peu salissant. Et si les soirées vous font peur, rappelez-vous que c’est toujours l’appartement le plus confortable qui les accueille. Evitez dans ce cas les gros canapés moelleux dans le salon.

Si vous visez plutôt les jeunes actifs, rapprochez-vous des quartiers tertiaires. Les communes proches de La Défense, moins coûteuses que Paris, peuvent s’avérer intéressantes. En province, cela peut être la Part-Dieu ou Eurallile. Pour cette cible, susceptible de s’installer pour une plus longue durée, investissez un peu plus dans les aménagements, le graal ultime étant l’existence d’une salle de bains par chambre. Tellement rare que vous êtes quasiment assuré de toujours relouer très facilement !

Quel type de bail signer ?

Une fois la cible définie, demandez-vous comment vous allez procéder pour chercher des locataires, et quel type de bail vous allez signer. Deux options s’offrent à vous.

Le bail unique

Vous allez signer un seul et unique bail portant sur le logement entier avec l’ensemble des locataires. En y intégrant une clause de solidarité et d’indivisibilité des loyers (ce qui est vivement recommandé), ce type de bail vous est clairement avantageux. Les colocataires seront en effet solidaires les uns des autres. Si l’un ne paie pas son loyer, vous serez en droit d’exiger des autres le règlement de sa part.

Surtout, si un des locataires donne son préavis (les préavis individuels restant possibles même avec un bail unique), il restera solidaire du paiement du loyer et des charges jusqu’à 6 mois après son départ, sauf si un nouveau locataire est ajouté au bail. Autrement dit, les locataires auront tout intérêt à se trouver un remplaçant au plus vite. Précisons ici que vous êtes en droit d’exiger de valider au préalable tout nouveau locataire. De même, vous ne pourrez imposer une nouvelle personne à vos locataires sans leur accord.

L’avantage pour vous avec la clause de solidarité est que cette dernière s’applique aussi aux garants. Ainsi, si chaque colocataire a ses parents comme garant, vous pourrez solliciter n’importe lequel en cas d’impayé, peu importe que son enfant soit responsable de cet impayé.

Si le bail unique est à privilégier, il suppose néanmoins généralement que les colocataires se connaissent au préalable. Qui accepterait en effet de s’engager solidairement avec des inconnus ? Pour avoir une chance d’en signer un, il vous faudra mettre l’appartement entier en location, et préciser dans l’annonce que la colocation est acceptée. Si vous recevez des candidatures de colocations déjà formées, parfait. Si vous n’en recevez pas..vous risquez de devoir passer basculer sur le bail individuel.

Le bail individuel

Avec ce type de bail, vous ne louez non plus votre appartement entier mais chaque chambre individuellement, avec un droit d’accès aux parties communes. Vous aurez donc autant de baux que de colocataires, lesquels s’engagent uniquement à hauteur de leur loyer et quote-part de charges. De même pour leurs garants. Pas question donc de réclamer le loyer d’un colocataire défaillant à un autre. Si votre appartement se remplira plus vite de cette manière, il présente de nombreux inconvénients par rapport au bail unique.

Une gestion chronophage

Qui dit bail individuel dit gestion individuelle. A chaque départ, ce sera à vous de trouver un remplaçant, de rédiger le bail, faire l’état des lieux… Les colocataires n’auront pas d’intérêt particulier à se bouger pour lui trouver un remplaçant. Au contraire, ils auront plus de place !

Ainsi, à moins que l’un d’eux ait justement un ami cherchant à se loger à ce moment-là, vous devrez assurer de nombreuses mises en location. Et attention. Si, avec ce type de bail, vous n’êtes pas tenu d’obtenir l’accord des colocataires en place sur le nouveau venu, vous avez néanmoins tout intérêt à leur demander leur avis, sous peine de devoir gérer des conflits.

Bien entendu, ces tâches peuvent être déléguées à une agence mais attention aux frais. Si vous voulez gérer seul, mieux vaut vivre à proximité.

L’entretien des parties communes

Contrairement au bail individuel, les colocataires ne sont pas responsables du bon entretien de l’intégralité de l’appartement mais uniquement de leur chambre. Des conflits peuvent donc se créer si personne n’estime devoir nettoyer et entretenir les parties commune que sont le salon, la cuisine… Et vos baux ne prévoyant qu’un droit d’accès aux parties communes, vous ne pourrez pas retenir les dégradations individuelles sur les dépôts de garantie.

Toute clause prévoyant une responsabilité collective des colocataires en cas de dégradations serait réputée non écrite.

La question des charges

Contrairement à la location classique d’un logement entier, vous devrez vous charger des abonnements d’électricité / gaz, d’internet… Les colocataires ne peuvent en effet soucrire ces prestations individuellement. Vous risquez ainsi non seulement d’être sollicité à chaque fois que le Wifi saute, mais aussi de vous retrouver face à un casse-tête dans la répartition. Entre celui qui estime ne pas devoir participer au rattrapage de la note d’électricité parce qu’il utilise moins les plaques que son camarade, ou de la forte consommation d’eau alors qu’il se douche moins longtemps qu’untel…il vous faudra vous armer de patience.

Si le bail individuel vous permet de trouver plus facilement des locataires, je ne peux que vous conseiller de vous lancer si vous avez du temps pour vous occuper de la gestion, ou si votre opération est tellement rentable que vous pouvez vous permettre de faire appel à un gestionnaire. Dans tous les cas, rédiger un réglement intérieur que vos colocataires devront s’engager à respecter, même s’il n’a pas de portée juridique, peut dissuader certains comportements.

Attention : dans les zones soumises à encadrement du loyer, ne pensez pas que le bail individuel vous permet d’y déroger. La somme des loyers ne pourra pas dépasser le loyer maximal applicable. Et les chambres louées ne peuvent être d’une surface inférieure à 9m².

Vivre en coloc : effet de mode ou tendance de fond ?

Selon une étude réalisée en 2020 par LocService, 55% des candidats sont étudiants. 41% sont actifs et 6% retraités ou sans activité. Leur âge moyen est de 27 ans et leurs revenus moyens de 1 729 € par mois. L’étude ne précise pas si on parle en brut ou en net mais si cela ressort de l’étude des dossiers, on peut supposer qu’il s’agit de net. La volonté de réduire son budget n’est citée qu’à 53% tandis que l’envie de rencontrer de nouvelles personnes l’est à 73%.

Etonnant ? Pas vraiment. Il est en effet courant de devoir changer de région pour ses études ou pour trouver son premier emploi.  Selon une étude BVA réalisée en 2018 pour l’association Astrée, 66% des moins de 35 ans « se sentent seuls » contre 44% pour le reste de la population. La colocation peut ainsi être vue comme un bon moyen de nouer des amitiés.

Pour continuer dans les joyeusetés, en plus de la solitude, force est de constater que dans les grandes villes, se loger est toujours plus compliqué, même en gagnant correctement sa vie. Quelqu’un débutant sa carrière à un salaire mensuel, mettons de 2 400 € nets, devra trouver un appartement à 800 € de loyer maximum pour avoir une chance de voir son dossier passer. A Paris, ce budget est loin d’être large. Et la concurrence est rude. La colocation peut alors parfois être un choix par défaut.

Toujours selon l’étude LocService, Paris est ainsi la ville la plus « tendue » pour le marché de la colocation avec 8,2 demandes pour une offre. Si vous pensez investir dans la coloc, n’hésitez pas à y jeter un coup d’oeil par ici. Vous apprendrez ainsi que St Etienne compte 0,5 demandes pour une offre, que 90% des recherches se font individuellement et que la taille idéale d’une colocation serait de 3 personnes. De quoi vous donner des idées pour ne pas vous tromper de marché.

La colocation, un marché saturé ?

Le filon du clé en main

Nous l’avons évoqué en intro. L’investissement dans des appartements destinés à la colocation est à la mode depuis quelques années. En témoignent le nombre d’articles vous faisant miroiter des rentabilités à deux chiffres mais aussi, le nombre de sociétés s’étant engouffrées sur le créneau de l’investissement en coloc’ clé en main.

Pas une mauvaise idée en soi. La société vous trouve l’appartement, le rénove entièrement (de gros travaux étant souvent à prévoir), le meuble, et peut même vous le gérer derrière. Un gain de temps considérable bien sûr, mais à quel prix ? Et les opportunités qu’on vous présente sont-elles vraiment les meilleures ?

Difficile de répondre à ces questions. Si toutes ces sociétés présentent sur leurs sites la rentabilité de leurs « dernières réalisations », force est de constater que les informations communiquées sont loin d’être complètes.

Exemple : en allant sur le site d’un des leaders du marché,  je constate qu’ils ont dernièrement conseillé une personne sur un investissement en colocation à Colombes. Seules informations données : un budget global de 273 126 € (sans précisions sur ce qui est réellement englobé – dommage quand on dispose d’un montant précis à l’euro près) et une rentabilité de 8,6% qu’on suppose brute, en l’absence de précision sur le sujet. De belles photos avant / après, bien sûr…et c’est tout.

En creusant un peu sur le net, et notamment sur la file du forum devenir-rentier consacrée au sujet, il semblerait que ces sociétés ne proposent pas de biens « off-market » mais repèrent simplement les opportunités intéressantes sur les sites type Leboncoin. Rien que vous ne pouvez trouver vous-même en prenant un peu de temps, donc. Mais débattre de l’utilité de ces sociétés n’est pas le sujet de cet article.

Une offre abondante

Revenons plutôt sur une question intéressant les investisseurs potentiels. A force de le vendre comme la poule aux oeufs d’or, le marché de la colocation ne serait-il pas saturé ? Faisons un tour sur Leboncoin et son nouvel onglet apparu il y a quelques mois dans la partie « immobilier », celui de la « colocation ».

Petit test sur une ville plutôt étudiante qui a la faveur des investisseurs ces derniers temps : Nantes. La recherche ne renvoie pas moins de 185 résultats, la plus ancienne annonce datant d’il y a environ 2 mois. Les colocations « de standing » « all inclusive » aux photos attractives se succèdent. Loyer moyen : entre 450 et 500 € par mois + les charges, entre 50 et 70 € par mois. Charges élevées mais comprenant généralement vraiment tout. Eau, électricité, ménage et bien sûr, l’indispensable Netflix.

Comparons avec les studios meublés. 134 résultats et des prix beaucoup plus variés, allant de 300 à 650 € pour les plus grands et mieux situés, la moyenne semblant tourner entre 400 et 500 €. Les charges sont plus faibles mais ne comprennent pas autant de postes qu’en colocation. Au final, la colocation ne fera pas faire d’économies aux locataires.

Le filon se développe aussi sous le beau nom de « coliving ». Réservé, dans un premier temps, aux grosses sociétés spécialisées dans les développements immobiliers de ce genre (Colonies en étant le pionnier), le concept s’est étendu aux investisseurs de moindre envergure. Et pour cause ! Si, comme moi, vous suivez la page Facebook « Wanted Community Paris », vous devez voir passer de temps à autres des annonces vous proposant des chambres dans des colocations de 12 personnes en Seine-Saint-Denis ou en Essonne avec salles de bains communes pour 850 € par mois (mais avec Netflix et Youtube compris sur la « Smart TV »). Comment dire…

En conclusion, la coloc, on y va ou pas ?

Ce n’est personnellement pas un choix que j’ai fait pour le moment. A Paris, le ticket d’entrée est trop élevé et investir ailleurs supposerait une gestion trop chronophage pour moi. Déléguer à une agence, trop coûteux. Un jour peut-être, si j’emménage dans une ville où cela pourrait s’avérer intéressant.

Si vous voulez vous lancer, je ne peux que vous conseiller, encore plus que pour un investissement locatif classique, de BIEN étudier votre marché, de regarder le nombre d’offres concurrentes, mettre des annonces fictives pour voir le nombre de locataires intéressés… En bref, de bien calculer votre coup. Voir quelle serait votre rentabilité en louant votre appartement à une famille, également. Si cela devait être une opportunité acceptable, votre investissement n’en serait que plus serein.

Surtout, n’exagérez pas les chiffres dans vos simulations. Gardez à l’esprit que si vous pouvez aujourd’hui, avec un appartement fraichement rénové, louer vos chambres à 500 €, qu’en sera-t-il dans 3 ans quand votre bien sera en état d’usage ? Vous devrez certainement réinvestir dans des travaux ou louer moins cher. Mieux vaut donc être prudent qu’optimiste dans vos calculs !