Mis à jour le 6 mai 2023 par Tatiana75
Ces derniers temps, vous avez été nombreux à me demander des articles reprenant les bases de l’investissement immobilier. Il est vrai que j’avais commencé à me lancer dans l’étude de plusieurs cas particuliers, notamment en matière de défiscalisation, qui ne parlent pas forcément à tout le monde. Je vais donc préparer quelques articles plus courts (du moins, je vais essayer, là-dessus je ne m’engage à rien..!), plus accessibles, qui vous aideront concrètement à préparer vos investissements immobiliers : comment meubler un appartement, faut-il déléguer à une agence, quelles garanties prendre… N’hésitez pas à me faire parvenir également vos idées.
Commençons alors par la base de la base avec une série d’articles sur les différentes étapes d’une acquisition immobilière. Nous avons déjà parlé de la méthodologie de recherche d’un bien par ici. Nous allons donc aujourd’hui passer à l’étape suivante avec l’offre d’achat.
Comment formaliser une offre d’achat ?
Vous avez trouvé le bien parfait et êtes prêt à acheter ? Qu’il s’agisse de la résidence principale de vos rêves ou d’un studio que vous mettrez en location, le processus est le même. Vous allez commencer par faire une offre auprès de l’agence avec qui vous avez visité, ou directement au propriétaire s’il vend lui-même.
Faire une offre n’est pas une obligation légale mais reste toutefois conseillé pour ne pas passer à côté du bien qui vous intéresse.
Une offre écrite
Une offre formulée à l’oral n’engageant juridiquement personne, mieux vaut la formaliser par écrit. Certains sites évoquent une nécessité d’envoi par recommandé, voire par acte d’huissier, mais dans les faits, ce n’est absolument pas obligatoire. Un mail suffit amplement.
De même, vous trouverez des listes à rallonge d’éléments à intégrer dans votre offre mais à ce stade, tout n’est pas nécessaire. Vous pourrez de toute façon vous rétracter sans avoir à vous justifier dans le délai de 10 jours suivant la signature du compromis (sous quelques réserves que nous verrons dans l’article dédié au compromis, mais retenez que si vous êtes un particulier qui achète un bien à usage d’habitation en nom propre, vous y avez le droit).
Le vendeur le sait très bien. Si vous ne souhaitez plus acheter, il n’a aucun intérêt à faire perdre du temps à tout le monde en vous faisant signer un compromis sachant que vous pourrez vous rétracter sans sanction financière. A ce sujet, j’ai pu lire parfois que l’acompte versé au moment du compromis était conservé par le vendeur en cas de retrait de l’acquéreur. C’est totalement faux. L’acompte devra vous être restitué dans un délai de 21 jours.
L’engagement de l’acquéreur n’en est donc pas vraiment un. Si vous êtes dans une zone tendue et que vous perdez du temps à envoyer un recommandé, vous allez vous faire doubler par d’autres candidats acquéreurs qui auront formulé leur offre par mail, voire qui l’auront directement rédigée et remise en main propre à l’issue de la visite.
Que mettre dans son offre ?
Pour être valable, l’offre doit être sans équivoque. Vous devez exprimer votre volonté d’acheter. Le bien devra être clairement identifié. Et, bien entendu, vous devez proposer un prix. Indiquer une durée de validité de votre offre (7 jours généralement) peut par ailleurs être utile pour éviter que le vendeur ne tarde trop à vous répondre.
Intégrer des conditions suspensives à ce stade n’est pas une obligation. Cela ne vous empêchera pas de les formaliser dans le compromis.
Attention toutefois : la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 mars 2006, a considéré qu’un vendeur pouvait refuser de signer un compromis comprenant une condition suspensive de financement qui n’était pas mentionnée dans l’offre d’achat. Mieux vaut donc prendre vos précautions, histoire d’éviter d’aller jusqu’à la Cour de cassation pour une histoire de vente d’appartement…
Si vous n’avez pas besoin d’avoir recours à un prêt, vous avez tout intérêt à l’indiquer. De même si vous comptez emprunter et que votre banque vous a déjà envoyé un pré-accord de financement. Cela rassurera le vendeur et jouera en votre faveur s’il a le choix entre plusieurs offres.
Faut-il négocier le prix ?
Grande question ! Et probablement grand débat intérieur avec vous-même : faut-il prendre le risque de « perdre le bien » en faisant une offre à un prix inférieur ou est-ce préférable de se passer d’une économie potentielle et ne pas le laisser passer ? Il n’y a bien entendu pas de réponse universelle. Tout dépend du bien et du marché actuel. En ce moment, compte-tenu des difficultés pour obtenir un prêt, l’acquéreur est en position de force s’il finance sur fonds propres. Proposer au vendeur une petite négociation à la baisse en échange d’une absence de condition suspensive relative au financement se tente donc.
Plus généralement, si de gros travaux sont nécessaires, il vous sera plus facile de négocier le prix à la baisse. De même pour les biens situés dans des zones peu tendues. Aussi, si vous voyez que le bien est en vente depuis un moment, c’est peut-être parce que le prix est trop élevé. Enfin, si le vendeur est pressé de vendre pour une raison ou pour une autre, il sera plus enclin à négocier.
Par contre, si vous avez craqué sur un bien dans une zone où la demande est bien supérieure à l’offre et que le prix vous semble correct, la marge de négociation sera très faible. Il serait dommage de passer à côté pour tenter d’économiser ce qui représentera une broutille par rapport au prix total.
Le vendeur est-il tenu d’accepter mon offre ?
Deux cas se distinguent :
Vous avez fait une offre à un prix inférieur à celui proposé
Le vendeur n’est alors bien entendu pas tenu de l’accepter. Il pourra vous faire une contre-proposition écrite, que vous n’êtes bien sûr pas obligé d’accepter. S’il refuse totalement, il pourra soit vous l’écrire, soit tout simplement ne pas vous répondre…ce qui lui permettra de la garder en réserve « au cas où ». D’où l’utilité de mentionner une durée de validité.
Celle-ci ne vous empêchera pas d’acheter tout de même si vous en avez toujours envie, mais si ce n’est pas le cas, vous pourrez vous défiler sans problèmes. Cela a son utilité surtout si vous ne pouvez pas bénéficier du délai de rétractation au moment du compromis.
Vous avez fait une offre au prix
Suivant l’article 1113 du Code civil, « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. »
Cette volonté naît implicitement dès lors que le vendeur a manifesté son souhait de vendre son bien à un certain prix, qu’un acheteur lui propose de payer. Le vendeur devrait donc théoriquement accepter l’offre. Mais là encore, cela dépend de la situation.
En cas de vente entre particuliers, le vendeur est légalement tenu d’accepter la première offre au prix, et ce en vertu de l’article 1113 susmentionné. L’annonce publiée est en effet assimilée à « une offre ferme de vendre à une personne indéterminée ». Ce point semble faire consensus.
Pourtant, une décision rendue par la Cour d’appel de Paris le 12 juin 2014 ne va pas dans ce sens : « Considérant que si l’offre faite au public lie le pollicitant à l’égard du premier acceptant dans les mêmes conditions que l’offre faite à personne déterminée, il en est différemment en matière de vente d’un bien immobilier s’agissant d’une opération complexe ; qu’en cette matière, une offre au public est par nature large et ouverte afin de permettre à de futurs contractants de discuter du contenu du contrat, et s’analyse par conséquent comme une invitation à entrer en pourparlers. »
Suivant cette décision, un vendeur serait donc en droit de refuser librement une offre au prix. Partant de ce principe, il pourrait alors revoir son prix à la hausse s’il s’aperçoit qu’il avait peut-être visé trop bas après avoir reçu de nombreuses offres au prix. Si quelqu’un a une réponse précise sur ce point, cela m’intéresse !
Le cas de l’agence
Quand la vente se fait via une agence, tout dépend du type de mandat signé. Si le vendeur s’est engagé avec un mandat de représentation, cela implique qu’il accepte automatiquement toute offre qui serait faite à son prix et à ses conditions. La première offre au prix ne pourra donc théoriquement pas être refusée (mais quid de la décision de la CA de Paris évoquée ci-dessus ?)
En revanche, s’il a signé un mandat simple, cela signifie qu’il a simplement chargé un mandataire de lui trouver des acheteurs potentiels. Il peut donc choisir à qui il souhaite vendre.
Pour résumer, vous n’êtes sûr de rien tant que le vendeur n’a pas formellement accepté l’offre. La forme est libre : cela peut être par courrier, mail, ou simplement en contresignant votre offre avec un « bon pour accord ». A partir de là, le vendeur ne peut plus se rétracter. Ne vous étonnez donc pas si votre offre n’est jamais officiellement acceptée. La loi est très protectrice pour l’acquéreur : le vendeur s’engage plus que vous. S’il accepte votre offre et que vous traînez des pieds pour signer le compromis, il est bloqué. Alors que s’il ne signe rien, il pourra toujours accepter une autre offre si vous vous révélez être peu sérieux.
Attention : le vendeur ne peut exiger le versement d’un quelconque acompte au stade de l’offre. Celui-ci ne pourra être versé qu’au moment du compromis, dont nous allons parler dans le prochain article.
Des questions sur l’offre d’achat ? N’hésitez pas à les partager en commentaire !
