Mis à jour le 30 décembre 2022 par Tatiana75
Acheter un bien immobilier à deux présente certains avantages. En premier lieu, celui de disposer d’un meilleur dossier grâce au cumul des revenus. Cela rassurera les banques et vous permettra de bénéficier d’une plus grande capacité d’investissement.
Acheter en couple ne doit cependant pas se faire à la légère et suppose de se poser un certain nombre de questions en amont. Selon votre situation (concubinage, PACS ou mariage), vous bénéficierez d’un statut plus ou moins protecteur. Il est ainsi nécessaire d’anticiper un minimum pour éviter toute mauvaise surprise en cas de séparation ou de décès.
Etant passée par cette étape pour l’achat d’un investissement locatif à Cergy, j’ai eu l’occasion de rassembler quelques souvenirs de mes cours de droit des régimes matrimoniaux et de me pencher sur les différentes alternatives s’offrant aux couples voulant acheter à deux, que ce soit pour leur résidence principale ou pour investir.
Acheter en concubinage
Vous n’êtes liés ni par un PACS, ni par un mariage ? Vous êtes donc concubins. C’est-à-dire qu’aux yeux de la loi, vous êtes considérés comme des étrangers l’un pour l’autre. Deux régimes de détention sont ainsi possibles en cas d’achat immobilier : l’indivision et la SCI.
L’indivision
Une répartition à anticiper
C’est le régime de base, celui dont vous dépendrez automatiquement si vous ne vous organisez pas autrement. La propriété sera divisée entre les deux personnes, par défaut à parts égales. Si vous souhaitez prévoir une répartition différente, par exemple si l’un d’entre vous a mis plus d’apport personnel ou remboursera une plus grande part du crédit, il faudra l’indiquer au notaire pour qu’il le précise dans l’acte d’acquisition. La propriété pourra ainsi être répartie, par exemple, à 70% sur une personne et 30% sur l’autre.
Si l’acte prévoit une répartition à 50/50 (ou rien du tout, ce qui vous place d’office dans une répartition égalitaire), vous ne pourrez pas prétendre à une quote-part plus importante à la revente même si, dans les faits, c’est vous qui avez remboursé seul le crédit. La position de la Cour de cassation est constante : l’acte d’acquisition fait foi, peu importe qui a payé quoi.
Des règles de gestion complexes ?
On entend souvent que les règles de gestion d’un bien en invision sont complexes. C’est vrai. Certains actes supposent l’unanimité ou la majorité des 2/3. D’autres peuvent être réalisés par un seul indivisaire mais engagent toute l’indivision. D’où l’existence de litiges sur le bien-fondé de l’action entreprise, surtout quand celle-ci entraîne des frais financiers. Pour en savoir plus, je vous renvoie à cet article.
Ces litiges existent toutefois surtout quand l’indivision est une situation subie. Par exemple, quand vous héritez d’un bien avec plusieurs membres de votre famille et que vous avez du mal à vous entendre. Si vous achetez en couple, c’est normalement un choix. Vous pouvez néanmoins rédiger une convention d’indivision devant notaire pour fixer les droits et obligations de chacun et désigner l’un d’entre vous comme mandataire de l’indivision. Cela peut éviter des litiges si les choses tournent mal.
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision »
J’entends encore ces mots résonner dans l’amphithéâtre… Article 815 du Code civil. Si l’un d’entre vous souhaite vendre, l’autre ne pourra l’en empêcher. Quitte à devoir passer devant le juge. Généralement, soit l’une des parties rachète la part de l’autre, soit le bien est vendu. Le prix perçu sera ainsi partagé selon la répartition prévue dans l’acte d’acquisition.
Peu de protection en cas de décès
Jusque là, l’indivision semble bien se prêter à une acquisition en couple. Des problèmes risquent néanmoins de survenir lors du décès d’un des concubins. Sa quote-part sera en effet transmise d’office à ses héritiers, qui devront s’entendre avec le concubin survivant. Cela peut ainsi conduire à des situations compliquées, notamment si le concubin laisse des enfants d’autres lits ou si, en l’absence d’enfants, d’autres membres de sa famille en héritent.
Le partenaire n’aura en outre aucun droit au maintien dans les lieux. Si les héritiers décident de vendre leur quote-part, et si le concubin survivant n’a pas les moyens de l’acquérir, il sera contraint de quitter le logement.
Il est possible de prévoir dans un testament que le concubin survivant hérite de la propriété entière. Toutefois, comme évoqué, les concubins sont considérés comme des étrangers. Les droits de succession se monteront ainsi à 60% de la valeur de la quote-part. Attention également à ce que la réserve héréditaire des héritiers du défunt ne soit pas remise en cause, ce qui peut vite être le cas si le concubin décédé ne possédait pas d’autres biens.
Une clause de rachat peut être intégrée dans la convention d’indivision pour permettre au survivant d’acquérir la quote-part en priorité mais là encore, il faudra qu’il en ait les moyens.
La SCI
Le risque principal de l’achat en indivision entre concubins est ainsi que le survivant se fasse « mettre dehors » par les héritiers du partenaire décédé s’il ne peut financièrement pas acquérir la quote-part.
La Société Civile Immobilière (SCI) peut permettre de pallier ce problème. Pour les modalités pratiques de constitution, je vous renvoie à l’article Doit-on créer une SCI pour investir dans l’immobilier ?
Concentrons-nous ici sur l’intérêt de la SCI pour une acquisition par des concubins. Outre la faculté d’insérer aux statuts une clause d’agrément (qui se rapproche de la clause de rachat en indivision), son avantage réside principalement dans la possibilité de recourir au démembrement croisé des parts.
Ce montage permet à chaque concubin d’acquérir la nue-propriété de la moitié des parts ainsi que l’usufruit de la moitié de son partenaire. Au décès de l’un, l’autre disposera alors de la pleine propriété d’une moitié et de l’usufruit sur la seconde. Les héritiers du défunt hériteront de la nue-propriété de sa part mais le survivant ayant l’usufruit, il pourra continuer à occuper le logement jusqu’à son décès.
La tontine
Une dernière solution existe : l’achat en tontine. Une clause sera insérée dans l’acte de vente prévoyant qu’au décès de l’un, le survivant sera considéré comme le seul propriétaire. Cette clause est rétroactive, de sorte que le concubin survivant sera en réalité considéré comme ayant toujours été l’unique propriétaire. Ainsi, les héritiers du défunt n’auront aucun droit sur ce bien.
Lors de notre achat à Cergy, nous avions d’abord considéré cette solution, mais le notaire nous en a dissuadés. La tontine ne pouvant être remise en cause qu’avec l’accord des deux parties, la situation peut vite dégénérer en cas de mésentente. Il faut d’ailleurs toujours l’unanimité pour agir, et le recours au juge sera impossible. Ainsi, en cas d’impossibilité d’accord entre les parties, seul le décès de l’un débloquera la situation…
D’après le notaire interrogé, la tontine n’est plus vraiment utilisée de nos jours mais si vous avez une expérience contraire, n’hésitez pas à en faire part en commentaire !
Acheter en étant pacsés
Statut intermédiaire entre le concubinage et le mariage, le PACS peut constituer une solution simple, rapide et moins engageante qu’un mariage pour bénéficier d’un peu plus de protection lors d’un achat à deux.
Rappelons tout d’abord que les partenaires s’engagent légalement à vivre sous le même toit, à contribuer aux charges de la vie commune en fonction de leurs ressources financières respectives, et à se soutenir en cas de chômage ou de maladie. Ils sont également solidaires des dettes contractées pour les besoins de la vie courante, même par l’un des partenaires, sauf si elles ont un caractère excessif (contraction d’un prêt pour acheter une voiture de luxe avec des revenus au SMIC, par exemple).
Les partenaires auront le choix entre deux régimes : l’indivision et la séparation de biens. Dans ce dernier cas, les partenaires pourront facilement acheter des biens immobiliers seuls, dont ils seront propriétaires à 100%. Leur partenaire ne sera pas solidaire du remboursement du crédit. La séparation est donc judicieuse si vous souhaitez continuer – ou commencer – à acheter des biens chacun de votre côté.
En optant pour le régime de l’indivision, les biens acquis après le PACS seront réputés détenus à 50/50 par les deux partenaires, peu importe l’apport personnel de chacun ou qui rembourse le prêt. Les biens achetés avant le PACS resteront toutefois dans le patrimoine propre du partenaire propriétaire.
Les avantages du PACS
Tout d’abord, il vous sera plus facile d’obtenir un prêt en étant pacsés que simples concubins. Surtout, en cas de décès, vous bénéficierez d’une protection plus forte que les concubins grâce à l’existence d’un droit de jouissance d’un an sur votre résidence principale, même si votre partenaire l’avait acquis seul.
Comme pour les concubins, vous pourrez léguer vos biens à votre partenaire via un testament. En l’absence de testament, contrairement aux couples mariés, le partenaire pacsé n’héritera de rien. L’avantage principal par rapport au concubinage réside dans l’absence de droits de successions.
Le PACS offre ainsi quelques avantages lors d’une acquisition immobilière en couple, sans aller jusqu’à une protection aussi complète que le mariage.
Acheter en étant mariés
Marié ou en passe de l’être ? Les conséquences d’une acquisition immobilière dépendront de votre régime matrimonial.
Régime de la communauté de biens réduite aux acquêts
C’est le cas le plus fréquent. Il s’applique automatiquement si vous n’avez pas prévu de contrat de mariage.
Le principe de base est que tous les biens acquis après le mariage seront réputés appartenir aux deux époux, peu importe qui l’a financé. Vous pouvez néanmoins y déroger dans trois cas de figure :
- Si vous achetez un bien avec des fonds provenant d’une donation, d’un héritage ou de la vente d’un bien qui vous appartenait déjà avant le mariage. Il faudra néanmoins le préciser dans l’acte notarié, faute de quoi le bien tombera dans la communauté.
- Si vous héritez directement d’un bien immobilier.
- Si vous faites construire un bien sur un terrain dont vous étiez déjà propriétaire avant le mariage. La propriété du sol emportant la propriété du dessus et du dessous (article 552 du Code civil), l’époux propriétaire du terrain sera réputé comme étant le seul propriétaire du bien, même s’il a été financé par les deux époux.
Régime de la séparation de biens
Ce sera le régime à privilégier si vous souhaitez vous constituer des patrimoines distincts. Les biens acquis après le mariage restent la propriété de l’époux les ayant financés. Il est néanmoins évidemment possible d’acheter à deux. Les biens seront alors soumis au régime de l’indivision.
Le fonctionnement des acquisitions immobilières pour les couples mariés sous le régime de la séparation de biens se rapproche ainsi de celui des couples pacsés sous ce même régime. Le mariage présente toutefois l’avantage de considérer automatiquement l’époux survivant comme un héritier légal.
Pour les couples pacsés, en l’absence de testament, le partenaire ne pourra hériter. Aussi, en présence d’enfants issus de leur union, le conjoint marié pourra prétendre au quart en pleine propriété ou à l’usufruit de la totalité des biens. Dans ce dernier cas, et si le couple était propriétaire de sa résidence principale, le conjoint survivant est ainsi assuré de pouvoir l’occuper jusqu’à son décès s’il le souhaite. Le partenaire pacsé devra lui se contenter de la quotité disponible.
La communauté universelle
Avec la communauté universelle, tous les biens, qu’ils soient acquis avant ou après le mariage, appartiennent à la communauté. Il n’y a donc pas de notion de bien propre / bien commun, sauf si les époux décident de prévoir une clause d’exclusion pour que certains bien restent dans leur patrimoine propre (donations et successions notamment).
En y ajoutant une clause d’attribution intégrale du patrimoine au conjoint survivant, la communauté universelle permet une protection très forte de ce dernier. Les enfants, s’il y en a, ne toucheront ainsi aucun héritage jusqu’au décès des deux époux.
Acheter en couple : quel régime favoriser ?
Les différents régimes étant exposés, que faut-il favoriser pour une acquisition en couple ? En excluant tout autre critère personnel, le mariage offre bien entendu la meilleure protection mais le PACS avec testament ou la SCI avec démembrement croisé des parts peuvent constituer de très bonnes alternatives.
Dans tous les cas, et même si les sujets ne sont pas joyeux, il est important de s’interroger sur ce qu’il adviendra des biens acquis à deux en cas de séparation ou de décès pour éviter de devoir gérer des problèmes matériels dans une situation émotionnellement difficile.
