Mis à jour le 24 février 2023 par Tatiana75
L’heure de la rentrée ayant sonné, continuons dans la présentation des dispositifs permettant de faire des économies d’impôts. Après le Pinel, dont il s’inspire fortement, nous allons nous pencher aujourd’hui sur le Denormandie, qui peut vous permettre de déduire de vos impôts jusqu’à 21% du prix du bien.
Bien évidemment, cette réduction est soumise à conditions. Nous allons les étudier ensemble, après une petite présentation du dispositif.
Le principe du Denormandie
Lancé en 2018 par Julien Denormandie, alors ministre chargé de la Ville et du Logement, ce dispositif a pour objectif d’encourager la rénovation d’immeubles anciens moyennant une petite récompense fiscale. Il est actuellement ouvert aux acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022. Comme pour le Pinel, il vous faudra respecter certaines contraintes.
Les contraintes géographiques
Tout d’abord, le logement doit se situer dans une commune « dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué » ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire. 245 villes, dont la liste est consultable ici, sont ainsi concernées.
Depuis la loi de finances 2020, le périmètre de ces zones a été simplifié. Si l’investissement devait avant impérativement se faire dans les centres-villes, il est aujourd’hui possible dans toute la commune.
Les travaux à justifier
Vous vous en doutez, il ne suffira de mettre un coup de peinture pour bénéficier de la réduction d’impôt. Les travaux doivent non seulement représenter au moins 25% du coût total de l’opération, mais également respecter certains critères. Ainsi, les travaux éligibles sont les suivants :
- Travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels) ;
- Au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres ;
- Création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage).
Source : service-public.
Ces travaux devront obligatoirement être facturés par une entreprise. Vous ne pouvez donc pas les réaliser vous-même. Les travaux d’amélioration de la performance énergétique devront en outre être effectués par un professionnel « reconnu garant de l’environnement. »
L’amélioration devra être prouvée par deux Diagnostics de Performance Energétique réalisés avant et après les travaux.
Les conditions de location
Comme pour le Pinel, vous serez limité dans vos choix en tant que bailleur. Tout d’abord, vous devrez respecter des plafonds de loyers, qui dépendent de la tension locative dans la zone où se situe votre bien. En métropole, pour les baux signés en 2021, les plafonds sont les suivants :
Aussi, votre locataire ne devra pas dépasser les plafonds de ressources suivants (baux signés en 2021 en métropole)
Votre locataire peut être une personne de votre famille à condition qu’elle ne soit pas membre de votre foyer fiscal.
Le logement doit en outre être loué nu pendant minimum 6 ans et constituer la résidence principale de votre locataire.
La réduction d’impôt
Passons au vif du sujet : le montant de la réduction d’impôt. Comme pour le Pinel, celui-ci varie en fonction de l’engagement de location :
- 6 ans = 12% du coût de l’investissement (prix d’acquisition + travaux)
- 9 ans = 18%
- 12 ans = 21%
La réduction se calcule sur un montant d’investissement de 300 000 € maximum. Ainsi, si votre acquisition et vos travaux vous reviennent à 400 000 €, vous perdez l’avantage sur le delta de 100 000 €. De plus, le prix au m² ne peut dépasser les 5 500 €. Vous êtes enfin limité à deux opérations par an (dans la limite totale de 300 000 €).
Le coût des travaux étant intégré dans la base de calcul de la réduction, vous ne pourrez malheureusement cumuler le Denormandie avec un déficit foncier. Il peut ainsi être financièrement plus intéressant d’abandonner l’idée de faire du Denormandie, avec toutes les contraintes impliquées, et opter plutôt pour le déficit foncier.
Vous devrez étudier ce point en fonction de votre situation (notamment de votre tranche d’imposition) et du type de bien que vous souhaitez acheter. Pour en savoir plus sur le déficit foncier, je vous renvoie par ici.
Des revenus fonciers et un gain non reportable
Les revenus générés par la location du bien seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers, et donc soumis à impôt. Si votre motivation principale est d’économiser là-dessus, pensez à bien calculer ce que vous allez réellement gagner en prenant en compte cette nouvelle source de revenus.
Aussi, si vous bénéficiez déjà de réductions d’impôt, sachez que le dispositif rentre dans le champ du plafonnement des niches fiscales (10 000 € max de réduction d’impôt par an et par foyer fiscal).
Par ailleurs, l‘avantage fiscal n’est pas reportable. Ainsi, si vous n’avez pas d’impôt à payer une année (ou pas suffisamment pour maximiser la réduction), votre gain fiscal sera perdu. Bon à savoir si vous anticipez une baisse de revenus dans les prochaines années (création d’entreprise…) ou une augmentation de votre nombre de parts qui diminuerait votre impôt (naissance d’un nouvel enfant par exemple).
Conseils avant d’investir
Rappelons tout d’abord une règle essentielle en immobilier : la réduction d’impôt doit être la cerise sur le gâteau, et non la motivation principale de votre acquisition. Si, sans cette réduction, vous vous dites que vous n’aurez jamais acheté ce bien, c’est probablement que ce n’est pas un bon investissement. Ainsi, il vous faudra commencer par étudier les fondamentaux préalables à tout investissement immobilier.
La localisation
On l’a vu, le dispositif Denormandie se cantonne à certaines zones que le gouvernement estime devoir redynamiser. Vous l’aurez compris, il ne s’agit donc pas des villes les plus attractives du pays. Sur les 245 communes éligibles, de bonnes surprises se cachent certainement, mais probablement aussi des causes perdues. Il est donc ici d’autant plus important de bien connaître la ville où vous comptez investir.
Ainsi, vous devrez particulièrement étudier le potentiel de la zone. Est-ce qu’il y a beaucoup de chômage ? Des entreprises ont-elles prévu de venir s’y installer, ou au contraire, des industries ont-elles prévu de fermer ? La ville perd-elle des habitants depuis plusieurs années ? Les commerces ferment-ils les uns après les autres ?
Les différents quartiers de la ville sélectionnée devront également être passés à la loupe. Vous pouvez désormais investir dans toute la commune, et non plus juste dans le centre-ville. Essayez donc de trouver un quartier un minimum attractif, proche des écoles, des commerces et des éventuels transports en commun.
Si vous cherchez des idées, MeilleursAgents avait réalisé début 2020 un top 10 des villes où investir.
Le potentiel locatif
La plus-value à la revente n’étant pas certaine, mieux vaut s’assurer de trouver un locataire facilement à un loyer convenable pour vous assurer un minimum de rentabilité. Accessoirement, si vous ne trouvez pas de locataire dans les 12 mois suivant la fin des travaux, vous perdez votre avantage fiscal.
Il vous faudra donc bien sonder la demande locative avant d’investir. Je vous renvoie à l’article Comment trouver le bien immobilier dans lequel investir pour avoir quelques astuces.
Alors le Denormandie, on y va pas ou pas ?
Sur le papier, le Denormandie a tout bon. Il permet en effet de contribuer à redynamiser les villes moyennes tout en investissant dans l’immobilier et en bénéficiant d’un avantage fiscal. Attention toutefois à ne pas se laisser aveugler par ce dernier. Mieux vaut bien approfondir vos recherches sur la situation économique de la ville et la demande locative au risque de vous planter sérieusement.
Pensez également à vérifier que le déficit foncier ne serait pas plus intéressant pour vous, ce qui vous éviterait les contraintes de localisation, de plafond de loyer et de revenus pour les locataires. Gardez également à l’esprit qu’il vous faudra faire réaliser des travaux d’envergure, avec tout le stress que cela induit si vous ne connaissez pas d’artisan de confiance.
Si le dispositif vous intéresse, sachez qu’Action Logement propose des prêts et des subventions pour la réalisation des travaux, ainsi qu’un accompagnement par un assistant à maîtrise d’ouvrage pour les investissements réalisés dans les villes bénéficiaires du programme Action Cœur de Ville.
N’ayant pas trouvé de témoignage de personnes ayant réalisé un Denormandie (Est-ce trop récent ? Inconnu au bataillon ?), je serais curieuse d’avoir des retours d’expérience. Si vous en avez, n’hésitez pas à les partager en commentaire !
