Mis à jour le 24 février 2023 par Tatiana75
Aujourd’hui, changeons un peu nos habitudes avec un format différent des articles habituels. Si acquérir un minimum de connaissances sur l’immobilier avant de se lancer dans l’investissement est important, il faut aussi, à un moment donné, sortir le nez de son écran et franchir le pas !
C’est dans cette optique que je me suis dit qu’il pourrait être intéressant de vous présenter le « parcours immobilier » de certains de mes proches, d’autant plus quand leurs choix d’investissements se révèlent différents des miens. On commence avec Alexandre, qui s’est lancé assez tôt dans l’investissement locatif, et qui m’a fait découvrir sa stratégie pour se constituer un patrimoine tout en payant moins d’impôts.
Alexandre, tu ne travailles pas du tout dans l’immobilier et pourtant, tu t’es lancé dans l’investissement locatif à 25 ans ! Quelles sont les raisons qui t’ont poussé à investir ?
En effet, j’ai fait un master en marketing en école de commerce et je me suis vite orienté vers l’informatique. Rien à voir avec l’immobilier donc ! Ma mère est toutefois clerc de notaire et ma famille a beaucoup investi dans l’immobilier alors le domaine ne m’était pas totalement inconnu.
J’ai commencé à travailler en 2012. Trois ans plus tard, après avoir constaté qu’acheter ma résidence principale seul à Paris serait impossible, j’ai cherché à réaliser un investissement locatif.
Comment as-tu choisi le lieu où tu souhaitais investir ?
Je misais sur l’ouest de la France, vers Niort, la ville où j’ai grandi. Mes parents y vivant toujours, j’y retourne encore régulièrement. Je me suis dit aussi qu’en cas de problème urgent, ils pourraient facilement m’aider. Cela me permettait également de bénéficier de leur carnet d’adresses, notamment pour trouver un artisan. Je comptais en effet acheter un bien avec travaux.
Pourquoi vouloir absolument faire des travaux ?
Je réfléchissais en parallèle à un moyen de réduire mon impôt sur le revenu. J’ai ainsi vu que le mécanisme du déficit foncier me permettrait d’économiser sur mes impôts tout en investissant dans l’immobilier. Une opportunité deux en un, donc !
J’ai trouvé un bien correspondant à mes critères à Luçon, en Vendée. C’était plus loin de Niort que ce que j’envisageais initialement mais c’était une bonne affaire. Il s’agissait de la maison d’une dame âgée qui venait de décéder. Ses enfants voulaient vendre rapidement. Ils avaient eu un premier acquéreur, qui n’a finalement pas eu de prêt. Cela leur a fait perdre un temps fou. Je suis arrivé en faisant une offre 30% en-dessous du prix. Ils ont immédiatement accepté.
J’imagine qu’il y avait pas mal de travaux ! Tu as mis un peu la main à la pâte ou est-ce que tu as tout délégué à des professionnels ?
Il y avait en effet quelques travaux..! J’ai tout délégué à des professionnels. Dans la mesure où il faut pouvoir présenter des factures pour bénéficier de la réduction fiscale, ce n’est pas forcément intéressant de réaliser les travaux soi-même. Compte-tenu de l’éloignement avec Niort, j’ai dû trouver des artisans sur place. Je ne connaissais personne donc cela m’a pris plus de temps que prévu mais j’ai réussi à trouver quelqu’un de confiance.
Et cela n’a pas été trop compliqué de trouver un locataire ?
Non pas du tout ! Le marché n’est évidemment pas aussi tendu qu’à Paris mais il y a tout de même de la demande. Je loue actuellement à un couple de retraités, qui compte rester encore un bon moment.
Tout s’est donc bien passé pour toi ! Est-ce que cela t’a donné envie de réitérer l’expérience ?
Oui tout à fait ! Mon objectif est d’acheter un bien tous les deux ans, d’une part pour me constituer un patrimoine qui dégagera des revenus pour ma retraite et que je pourrai léguer à mes futurs enfants, d’autre part pour continuer à réduire mes impôts. Car le souci avec le mécanisme du déficit foncier, c’est qu’il faut tout le temps faire des travaux pour continuer à bénéficier de réductions… Quand il n’y a plus rien à faire dans un bien, il faut en acheter un autre.
J’ai ainsi acheté un appartement en 2017, cette fois-ci situé à Niort. Tout s’est bien passé également, d’autant plus que j’avais cette fois-ci déjà des contacts sur place pour les travaux. Là j’ai pris un peu de retard par rapport à mon objectif mais je compte bien m’y remettre rapidement, d’autant plus que j’ai quitté Paris pour Nantes.
C’est en effet plus facile de trouver des opportunités intéressantes là-bas qu’à Paris… Quels sont tes projets ?
Je ne sais pas trop encore… J’hésite entre une autre maison en Vendée, un appartement étudiant à Nantes, de la location saisonnière sur la côte… Il y a aussi quelque chose qui se développe ces derniers temps et que je trouve intéressant, ce sont les logements pour le télétravail. Plus exactement, pour les gens qui peuvent télétravailler et qui ont envie de changer d’air. Cela se fait beaucoup en Bretagne, à la quinzaine ou au mois. Et maintenant que j’ai quitté Paris, je compte bien acheter ma résidence principale.
Dans tous les cas, je vais essayer de maintenir un équilibre entre les appartements et les maisons car ce sont deux gestions très différentes.
Beaucoup d’idées et de projets ! Outre les travaux, est-ce que tu comptes déléguer d’autres choses, la gestion notamment ?
Non, j’aime avoir la maîtrise, je préfère gérer seul. Déjà, je trouve qu’il y a un côté humain intéressant. Quand je choisis un locataire, je ne choisis pas un dossier mais une personne. Je ne prends pas forcément celui qui a les plus gros revenus mais celui avec qui j’ai eu le meilleur contact. Je ne compte donc pas faire appel à une agence, sauf peut-être si je choisis de faire de la location saisonnière et que cela s’avère trop compliqué. Mais je tenterai d’abord de gérer seul avant de faire appel à quelqu’un.
L’un de tes objectifs étant de réduire tes impôts, as-tu envisagé le Pinel ?
Non pas du tout. Enfin, cela m’a effleuré l’esprit, d’autant plus qu’on en entend parler partout, mais là encore, je préfère avoir la main sur mon projet.
Merci Alexandre ! Je ne doute pas que ton retour d’expérience motivera nos lecteurs à se lancer à leur tour 😉
Le principe du déficit foncier
Mes échanges avec Alexandre ont été très intéressants pour moi dans la mesure où ils m’ont permis d’en apprendre plus sur le principe du déficit foncier. Pour résumer rapidement, ce système vous permet de déduire le coût des travaux réalisés dans votre bien sur vos revenus globaux, dans la limite de 10 700 € par an.
Petit exemple : vous gagnez un salaire annuel imposable de 50 000 €. Vous avez 20 000 € de revenus issus de vos locations et 30 000 € de charges / travaux sur ces biens. En soustrayant les 20 000 € de vos revenus fonciers, il vous reste encore 10 000 € à déduire. Vous pourrez alors les imputer sur vos salaires, et n’être ainsi imposé que sur 40 000 €. Ce système est d’autant plus intéressant s’il vous permet de changer de tranche marginale d’imposition…
J’évoquais rapidement ce mécanisme dans l’article Location nue ou location meublée, où je vous renvoyais également au site corrigetonimpot.
Ce n’est en effet pas le sujet que je maîtrise le mieux, n’en connaissant que la théorie et pas la pratique. Je m’en suis tenue pour le moment au LMNP, qui ne fait pas économiser d’impôts mais qui permet, en déclarant les frais au réel, de ne pas en payer plus tout en se constituant un patrimoine. Surtout, je n’avais pas forcément envie de devoir m’occuper du suivi des travaux. Mais si cela ne vous fait pas peur, c’est une excellente stratégie d’investissement !
Petite mise à jour : la loi de finances de 2023 permet de doubler le déficit foncier. Entre 2023 et 2025, il sera ainsi possible de bénéficier d’un déficit de 21 400 € à condition de réaliser des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir d’un DPE G ou F. Une bonne nouvelle pour les propriétaires ? Pas forcément ! Je vous renvoie là encore à l’article de corrigetonimpot, qui explique parfaitement la différence complexe entre déficit utilisé et déficit provisionné.
Des travaux indispensables
Pensez bien toutefois que comme le précisait Alexandre, une fois le déficit foncier consommé, il faudra vous lancer dans une nouvelle opération pour continuer à économiser sur l’impôt. En effet, les logements ayant permis de bénéficier de ce mécanisme étant soumis à une obligation de location nue pendant trois ans, vous serez imposé sur les loyers perçus. A l’issue, si votre cible de locataires s’y prête, il sera possible de basculer vers le régime LMNP au réel pour réduire l’impôt sur les loyers grâce à l’amortissement.
Pour ce qui est du dispositif Pinel, je vous renvoie à l’article Faut-il investir en Pinel ?
J’espère que ce nouveau format vous aura plu. Si vous voulez vous aussi parler de votre stratégie d’investissement, n’hésitez pas à me contacter !
