Mis à jour le 16 octobre 2022 par Tatiana75
Parlons aujourd’hui d’un sujet qui a le vent en poupe depuis quelques années : le financement participatif.
Souvent désigné par son nom anglais, le crowdfunding, ce système a vocation à mettre en relation des porteurs de projets cherchant de l’argent avec des investisseurs cherchant une rentabilité. Ou pas toujours, d’ailleurs, le financement pouvant se faire par le biais de dons. Mais nous allons parler ici du crowdfunding immobilier uniquement, qui va rarement sans une recherche de contrepartie. D’autant plus quand les rémunérations moyennes proposées frôlent les 10%.
Nous en avons déjà parlé, qui dit rentabilité élevée dit prise de risque. Comme pour tout investissement, avant de se lancer tête baissée, commençons par en comprendre le fonctionnement.
Le crowdfunding : comment ça marche ?
Par le crowdfunding, vous allez prêter de l’argent à un promoteur immobilier afin de l’aider à réaliser son projet de construction ou de réhabilitation. Comme vous lorsque vous empruntez de l’argent auprès d’une banque. Sauf qu’ici, la banque, c’est vous, et que vous allez demander des taux d’intérêts bien plus élevés que ce qui se pratique actuellement sur les prêts immobiliers. Même avec la remontée des taux.
Avec le crowdfunding, et contrairement aux SCPI dont nous avons parlé précédemment, vous ne devenez donc pas propriétaire des biens. Vous prêtez simplement de l’argent. Une fois ce prêt remboursé, plus rien ne vous liera au promoteur ou au projet.
La mise en relation entre investisseurs et promoteurs se fait par le biais de plateformes spécialisées. Ce sont elles qui vont sélectionner les projets après analyse de la solidité financière du promoteur et de la viabilité de l’opération. Elles vont également, en accord avec le promoteur, proposer un taux d’intérêt en fonction du risque estimé et un horizon de placement.
Les taux proposés vont ainsi généralement de 7 à 12% pour une durée allant de 12 à 48 mois (avec une moyenne autour des 20 mois).
Les projets sélectionnés feront l’objet d’une documentation détaillée accessible aux personnes inscrites sur la plateforme avant le lancement de la souscription. Cela vous donnera ainsi l’opportunité de les étudier en amont pour vous positionner rapidement le jour de l’ouverture, les meilleurs projets se faisant financer parfois en quelques minutes..!
Pourquoi les promoteurs ont-ils besoin de passer par le crowdfunding ?
Cette question revient souvent quand on évoque le crowdfunding, et elle est bien légitime. Si le projet est si fiable que cela, pourquoi le promoteur s’embête-t-il à rémunérer des particuliers à des tarifs exorbitants plutôt que de tout emprunter auprès d’une banque traditionnelle ? En réalité, comme pour vous lorsque vous voulez faire un prêt immobilier, la banque demande un minimum d’apport. Sauf que contrairement à vous, pour une grosse opération, cette somme peut atteindre plusieurs millions d’euros. Or, le promoteur n’a pas nécessairement en trésorerie les fonds propres nécessaires pour que la banque lui accorde un prêt, d’autant plus s’il mène plusieurs projets en parallèle. Et même s’il les a, il peut préférer faire appel au financement participatif pour bénéficier de son effet de levier.
Pas d’inquiétudes donc, faire appel au crowdfunding n’est pas synonyme de mauvaise situation financière. Mais comme toujours, et même si les plateformes sérieuses font les vérifications nécessaires, cela ne vous empêche pas de vous renseigner un minimum sur le promoteur de votre côté.
Le crowdfunding : comment choisir sa plateforme et son projet ?
Nous l’avons vu, votre investissement se fera via une société spécialisée en crowdfunding. Et comme toujours quand il s’agit de passer par un prestataire, vous renseigner sur ce dernier est indispensable.
Comment sélectionner la plateforme de crowdfunding ?
Petite liste des points à ne pas négliger :
L’agrément
La plateforme doit avoir l’agrément de Conseiller en Investissement Participatif (CIP) délivré par l’AMF ou d’Intermédiaire en Financement Participatif (IFP). Le cadre réglementaire est toutefois en train d’évoluer vers un statut européen de services de financement participatif, que les sociétés devront adopter avant novembre 2022. Pour en savoir plus, vous pouvez vous référer à ce site, vers lequel renvoie economie.gouv.
L’ancienneté et l’historique des performances
Il est bien entendu toujours plus rassurant de se lancer avec une société existant depuis plusieurs années qu’avec une nouvelle venue. Rappelons que les risques de perte en capital existent. Même si les performances passées ne préjugent pas des performances à venir, disposer des taux moyens de rémunération, mais aussi des taux de retard et de défaut vous sera utile pour faire votre choix. Le nombre de projets proposés et leur volume vous donnera également une idée de la réputation de la société.
Vous pourrez normalement retrouver ces indicateurs directement sur le site des plateformes. Si ce n’est pas le cas, ce manque de transparence devrait vous alerter.
L’adéquation avec ce que vous voulez (ou pouvez) investir
On lit souvent qu’il est possible d’investir avec peu d’argent, mais le ticket minimum varie toutefois. Si certaines plateformes permettent d’investir à partir de 100 €, certaines imposent un montant minimum de 1 000 €. Si vous ne disposez pas de cette somme à investir, ou si vous préférez multiplier les petits versements dans plusieurs projets, inutile de perdre votre temps.
De même, vérifiez que l’horizon de placement correspond à ce que vous attendez. Ne bloquez pas votre argent dans des projets longs si vous pensez avoir besoin de le récupérer rapidement. La revente de parts n’est pas possible. Et prenez bien les risques de retard en compte.
Comment choisir son projet ?
Ça y est, vous avez sélectionné votre plateforme, vous vous êtes inscrit et commencez à recevoir les annonces de nouveaux projets mais vous êtes un peu perdu ? Essayons de faire le point sur les différents projets pouvant exister et sur les critères de sélection.
Les types de projets proposés
On entend souvent parler du crowdfunding pour les projets d’immeubles résidentiels, et cela semble en effet représenter la plus grande part, mais il est aussi possible d’investir dans d’autres types d’actifs. Bureaux, entrepôts, hôtels…vous n’êtes pas tenu de vous limiter au résidentiel.
Les localisations géographiques sont également diversifiées. Grandes ou petites villes, mer ou montagne…le choix est vaste et peut vous laisser la possibilité d’investir dans un endroit que vous connaissez.
Les projets peuvent être soit des nouvelles constructions, des réhabilitation d’immeubles existants, des opérations de marchand de biens…
Un projet qui vous parle
L’intérêt de l’immobilier sur d’autres types d’investissement est, selon moi du moins, son côté concret. Vous aidez à financer un actif tangible, dans lequel des gens vivront ou travailleront. Comme vous vivez et travaillez certainement également dans un immeuble (au sens large), vous pouvez facilement vous projeter dans les programmes que vous étudiez. Même si vous ne vous verriez pas vivre dans la ville en question, essayez de raisonner objectivement. Est-ce que, si vous devriez vivre dans cette ville, vous pourriez choisir d’acheter ce bien ? Est-il dans un quartier agréable, facilement accessible ? Les appartements sont-ils lumineux, spacieux ? Essayez de vous mettre à la place des acheteurs potentiels. S’il s’avère que l’immeuble se situe dans une zone très excentrée, mal desservie, sans commerces et services à proximité, bref dans un endroit où vous ne vous verriez pas du tout, il y a fort à parier que vous ne serez pas le seul à raisonner ainsi et que le programme aura peut-être du mal à se vendre.
Le sérieux du promoteur
Nous l’avons déjà évoqué, ce n’est pas parce qu’un promoteur fait appel au financement participatif qu’il présente des risques de défaillance. Mais ce n’est pas pour autant que c’est un bon promoteur. Bien entendu, une simple recherche sur internet vous apportera déjà des informations utiles. Les personnes ayant rencontré des difficultés en achetant un bien neuf viennent souvent s’en plaindre sur divers forums. Même s’il doit exister des acheteurs mécontents pour à peu près chaque promoteur, vous arriverez certainement à identifier les cas isolés des habitués aux problèmes.
Vous pouvez également regarder si le promoteur fait régulièrement appel au crowdfunding et si les engagements pris ont été tenus. Vous pourrez notamment trouver ces informations sur le site hellowcrowfunding.com, qui répertorie les montants collectés par promoteur, les taux de retard, de défaut…
Frais et fiscalité
Le système de crowdfunding fait supporter les frais au promoteur. Il n’y a donc pas de frais d’entrée , de gestion ou de sortie pour l’investisseur. Les rendements annoncés sont nets (de frais, pas d’impôts).
Les impôts justement, parlons-en ! Si les plateformes vous exonèrent de frais, vous vous doutez bien que l’administration fiscale ne sera pas aussi généreuse. Vos parts sont considérées comme des émissions obligataires. Les revenus perçus devront être déclarés sous la ligne « revenus mobiliers » et assimilés à des intérêts. Vous aurez le choix entre une imposition selon votre tranche marginale d’imposition ou par la Flat Tax de 30% suivant l’option la plus intéressante pour vous. Sachant que dans le cas d’une imposition à la Flat Tax, la plateforme se chargera généralement de régler l’impôt pour vous, ce qui vous évitera des démarches administratives supplémentaires.
Depuis la loi PACTE de 2019, le crowdfunding est éligible au PEA-PME. Son fonctionnement est assez similaire à celui du PEA, si ce n’est qu’il se limite à l’investissement dans des petites et moyennes entreprises non cotées ou des ETI de moins de 5 000 salariés. Pour en savoir plus sur son fonctionnement, vous pouvez suivre ce lien.
L’avantage principal se situera au niveau de l’imposition. A condition de ne pas faire de retrait dans les 5 ans suivant son ouverture, le PEA-PME vous permet de vous exonérer de l’impôt sur les bénéfices. Il faudra tout de même régler les cotisations sociales (17,2%) mais c’est toujours ça de pris !
L’investissement en crowdfunding via PEA-PME semble toutefois encore assez limité. Je vois que Boursorama propose notamment d’investir avec Homunity mais je n’ai pas trouvé grand chose d’autre. Si vous connaissez d’autres endroits où investir via PEA-PME, n’hésitez pas à le partager en commentaire.
A noter aussi : les émissions obligataires en crowdfunding sont considérées comme des créances et par conséquent, échappent à l’assiette du calcul de l’IFI.
Un avis ou un retour d’expérience sur le crowdfunding ? N’hésitez pas à le partager en commentaire !
