Comment bien choisir son locataire ?

Mis à jour le 30 décembre 2022 par Tatiana75

Continuons sur le thème de la formation en nous intéressant aujourd’hui à une question primordiale : le choix de son locataire.  Quand je parle investissement locatif autour de moi, je constate que de nombreuses personnes ne veulent pas se lancer par peur du mauvais payeur, des dégradations… Certaines, qui ont investi par le passé, préfèrent même laisser leurs appartements vides à cause d’une mauvaise expérience.

En France, la réglementation est en effet fortement protectrice des locataires. Sortir un mauvais payeur vous prendra en moyenne deux ans, sans garantie de récupérer un jour votre argent. Le choix de votre locataire ne doit donc pas se faire à la légère. Je vous présenterai dans cet article la manière dont je sélectionne mes locataires. N’hésitez pas à me faire part de vos propres conseils !

La recherche

Vous allez commencer à penser que j’ai un intérêt financier dans cette société mais pas du tout. Leboncoin reste, pour moi, le meilleur site d’annonces. J’en ai tenté d’autres, aucun ne le vaut. Le site vous permet de poster gratuitement votre annonce. Il existe bien entendu des options payantes mais généralement, la version de base offrant la mise en ligne de 3 photos suffit.

Essayez de décrire votre appartement de la manière la plus précise possible. Rue, quartier, proximité du centre et des écoles, étage, ascenseur, agencement, liste des meubles si vous louez en meublé, date de disponibilité, montant des charges et ce qu’elles comprennent… Si vos charges ne comprennent pas l’électricité, n’hésitez pas à communiquer un montant indicatif. Les candidats posent très souvent des questions là-dessus. Mettez en avant les points forts (localisation recherchée, luminosité…). Et précisez bien qu’il s’agit d’une location directe entre particuliers, sans frais d’agence.

Petit conseil si vous ne voulez pas vous faire harceler toute la journée. Décochez l’option « je veux voir mon numéro apparaître dans l’annonce », surtout si votre appartement se situe dans une ville où la demande est bien supérieure à l’offre.

La première sélection

Votre annonce postée, il va maintenant falloir faire le tri dans les messages reçus. Je demande toujours un premier contact par mail avec une courte présentation (situation professionnelle, études en cours, garants…) Cela permet de faire un premier filtre. Pour la première mise en location de mon studio à Cergy, j’ai reçu une centaine de messages. En éliminant ceux qui ne se présentent pas, ceux qui posent des questions déjà répondues dans l’annonce ou ceux qui se contentent d’un « appelez moi au 06… » sans même un bonjour…j’y voyais déjà un peu plus clair !

Que ce soit pour mon studio à Cergy ou celui de Lyon, je favorise les étudiants. S’agissant de petits appartements, les personnes salariées intéressées sont loin d’avoir les meilleurs dossiers. Il s’agit souvent de personnes travaillant dans la restauration, en CDD, et présentant des salaires n’étant pas 3 fois supérieurs au montant du loyer.

Je vais bien entendu prêter attention à la présence de garants, indispensable pour des étudiants, et au fait qu’ils résident en France. Il est en effet très difficile d’aller chercher un garant résidant à l’étranger en cas d’impayé. Une fois de plus, virer un locataire mauvais payeur est tellement long que cela conduit à ne prendre aucun risque…

Je sélectionne aussi en fonction des études du candidat. J’ai eu tendance, au début, à choisir des étudiants en école de commerce, généralement pourvus de très bon garants. Or, entre leurs nombreux stages et séjours à l’étranger, j’avais un turn-over énorme. Je privilégie désormais les étudiants en première année d’université ou en classe prépa, moins susceptibles de partir en stage ou à l’étranger tout de suite

Des visites efficaces

Je sélectionne ainsi pour la visite 5 ou 6 candidats maximum.  Si votre appartement est en zone tendue et un minimum attractif, il n’est pas utile d’en prévoir plus. Vous aurez au moins 2 ou 3 dossiers, qui devraient normalement être bons puisque vous aurez déjà effectué une sélection préalable.

Certains propriétaires préfèrent organiser beaucoup de visites pour avoir un maximum de choix, ce qui peut également s’entendre. Tout dépendra aussi du temps que vous pourrez consacrer à votre recherche. Mais une fois de plus, si vous vous êtes enquis au préalable de la situation du candidat, vous êtes normalement à l’abri des mauvaises surprises au stade du dossier.

Le dossier : quelles pièces demander ?

Commençons cette partie par un petit rappel des pièces que vous pouvez demander à vos candidats et à leur garants, que je vous invite à consulter sur service-public.fr.

Attention : vous voulez vous assurer de la solvabilité de votre locataire, c’est bien normal, mais vous ne pouvez pas non plus demander tout et n’importe quoi à vos candidats. Vous trouverez ici la liste des pièces que vous ne pouvez exiger sous peine d’une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 €.

Pensez à bien indiquer la liste des pièces demandées dans l’annonce pour gagner du temps.

J’en profite pour répondre à une question souvent débattue : est-il possible de demander aux candidats leur dossier AVANT la visite ? La réponse est oui. Rien dans la loi ne l’interdit. C’est ce que je faisais au début, pour mon studio de Lyon. N’habitant pas sur place et reçevant un nombre très important de demandes, cela me permettait de bien sélectionner les personnes à qui je ferai visiter. J’ai ensuite changé d’avis là-dessus. Ayant été également locataire, je sais que je n’aurais jamais envoyé mon dossier avant de rencontrer le propriétaire ou l’agence. Je leur communiquais simplement ma situation professionnelle et mon salaire. J’ai donc décidé d’en faire de même pour sélectionner mes candidats. Certains proposent néanmoins spontanément d’envoyer leur dossier avant la visite. 

En revanche, n’acceptez pas que les pièces vous soient envoyées après la signature du bail, sous prétexte de ne pas avoir réussi à les réunir à temps. Vous n’aurez aucun recours autre que la procédure classique d’expulsion en cas de problème.

Se prémunir contre le risque d’impayé : bien vérifier le dossier.

Une fois le dossier entre vos mains (ou plutôt, sur votre écran), que pouvez-vous faire pour vérifier que les pièces transmises ne sont pas des faux ? Vous me direz que vous avez rencontré la personne, qu’elle vous semblait très bien, digne de confiance. Certes, n’oublions pas qu’on ne sélectionne pas qu’un dossier mais surtout, une personne. Le feeling a son importance. Mais cela ne vous empêche pas de procéder à des vérifications. Tous les propriétaires que je connais ayant rencontré des problèmes d’impayés avaient trouvé, de prime abord, leur locataire digne de confiance. Ils ne leur auraient évidemment pas loué leur bien sinon. Alors, que faire ?

Les vérifications de base

• Demander le dossier en format électronique. Quelqu’un produisant un faux aura tendance à ne pas vouloir laisser de trace. Il favorisera ainsi la remise en main propre de photocopies. Tout le monde ayant désormais tendance à privilégier l’électronique, je me méfierais d’autant plus de quelqu’un qui ne me laisserait que du papier.

• Vérifier l’avis d’imposition. Vous pouvez vérifier très simplement et de manière tout à fait légale l’authenticité d’un avis d’imposition sur le site des impôts.

• Etudier les fiches de paie. Régulièrement objets de falsification à la hausse, regardez le cohérence entre salaire brut et net (facile à trouver sur internet), vérifiez les bases des charges sociales… Si la personne a falsifié à la va-vite, vous détecterez sans doutes des incohérences. Cette pratique peut malheureusement être relativement répandue dans les zones tendues, où un bon salaire ne suffit pas à pouvoir louer un logement décent. Cela ne signifie pas que le locataire ne paiera pas son loyer, mais la relation ne part quand même pas très bien. Vérifiez aussi que le numéro de sécurité sociale sur les fiches de paie corresponde à l’année et au département de naissance sur la pièce d’identité.

• Si la personne est à son compte : vérifiez l’existence de la société sur https://www.societe.com/

Pour aller plus loin

• L’appel à l’employeur et / ou à l’ancien propriétaire. Je ne le fais personnellement pas mais si vous avez un doute, ne vous privez pas. Prévenez tout de même le candidat de votre démarche. La plupart des locataires étant honnêtes, ils pourraient s’offusquer que ce procédé se fasse dans leur dos.

• Les recherches sur internet. A l’heure des réseaux sociaux, on trouve généralement des informations sur à peu près tout le monde. LinkedIn pourra notamment vous rassurer sur le poste réellement exercé par le candidat. Il est évidemment possible de se créer un faux compte mais une fois de plus, les gens sont généralement moins susceptibles de laisser des preuves de falsifications sur le net.

Que faire en cas de faux ?

Que faire si vous pensez détecter un faux ? Cela ne m’est jamais arrivé mais je pense que je me contenterais de dire à la personne que j’ai préféré un autre dossier. Sauf si vous êtes absolument sûr de vous, je ne vous conseillerais pas d’accuser la personne de faux et usage de faux.

Si vous vous rendez compte en cours de bail que les documents sont faux, vous êtes en droit de le résilier, même si le locataire paie son loyer. S’il ne paie pas son loyer et que vous êtes en cours de procédure d’expulsion, cela n’accélerera malheureusement pas les choses mais vous pourrez le poursuivre pour faux et usage de faux. Il s’agit toutefois d’une procédure longue et coûteuse (comme quasiment toutes les procédures..!). Complexe aussi puisqu’il vous faudra prouver concrètement l’existence de la fraude. Surtout, si la personne est insolvable, vous ne pourrez pas compter sur la moindre réparation.

Pour information, ce délit peut être puni de 3 ans d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende. Il est également possible d’engager une poursuite pour escroquerie, punie de 5 ans d’emprisonnement et 375 000 € d’amende.

Quid de la responsabilité des professionnels ?

Petite précision, si vous déléguez la recherche à une agence immobilière. Celle-ci doit bien entendu procéder aux vérifications de base. A ainsi été condamné un agent immobilier qui n’avait pas remarqué que l’attestation de l’employeur n’avait pas de cachet, que les bulletins de salaire étaient incomplets, et qui n’avait pas demandé d’avis d’imposition (Cour d’appel de Grenoble, 1ère chambre civile, 2 avril 2019 – n°17/03028).

Pour autant, l’agent immobilier n’est pas un expert en faux. S’il est avéré que les documents étaient tellement bien falsifiés que cela en était indétectable par quelqu’un qui ne serait pas expert, il ne pourrait être condamné.

Enfin, il existe des sociétés qui vous proposent, moyennant finance, de vérifier vos dossiers. N’y ayant jamais eu recours, je ne peux vous donner mon avis là-dessus. Si vous envisagez cette solution, je vous conseille de vous enquérir au préalable de la responsabilité de la société dans l’hypothèse où elle se tromperait et laisserait passer un faux.

Payer pour ce service spécifique auprès d’une société se prétendant expert en la matière devrait, à mon sens, entraîner une responsabilité plus grande que celle des agences immobilières, dont la détection de faux n’est pas le métier.

Se prémunir contre le risque de dégradations

Après la peur des impayés, la seconde crainte des bailleurs est de voir leur logement dégradé par un locataire indélicat. Vous allez bien entendu demander à votre locataire un dépôt de garantie (un mois de loyers hors charges pour les logements nus, deux mois hors charges pour les meublés). Je ne peux que vous conseiller ne pas en faire l’impasse, ou de vous laisser amadouer par un locataire qui vous demanderait une réduction (typiquement, un mois de loyer au lieu de 2 pour les meublés). Il est compréhensible que cela puisse représenter une certaine somme, pas toujours facile à réunir, mais ne lâchez pas là-dessus. Si votre candidat a vraiment des difficultés, invitez-le à se tourner vers l’avance Loca-Pass.

Prévoir un droit de visite ?

Si le droit de visite du bailleur n’existe pas de plein droit, il peut néanmoins être expressément prévu dans le bail. Ainsi, il est possible d’y insérer une clause prévoyant un droit de visite annuel pour vérifier l’état d’entretien du logement, en prévenant le locataire 10 ou 15 jours à l’avance. Cela peut permettre de dissuader certains comportements de locataires n’étant pas forcément de mauvaise foi mais négligents.

Attention : malgré la présence d’une telle clause, vous n’êtes pas en droit de pénétrer dans le logement sans autorisation du locataire. Cela s’apparenterait  une violation de domicile pouvant être punie d’une amende de 15 000 € et d’un an d’emprisonnement. Si le locataire vous refuse l’accès, vous devrez saisir le Tribunal d’instance d’une demande d’injonction de faire. Evitez toutefois d’en arriver à une telle extrémité, au risque de conplexifier grandement vos relations.

Bien entendu, mais ce n’est pas inutile de le rappeler, l’état des lieux d’entrée et de sortie devront être remplis avec la plus grande attention.

Enfin, que ce soit pour les risques d’impayés ou les dégradations locatives, il existe des assurances. Si je le sujet vous intéresse, j’en parlerai dans un prochain article.

Restez vigilants !

Vous en savez désormais un peu plus sur la manière de procéder pour sélectionner vos locataires et vous prémunir au maximum de tout risque.

Les locataires se plaignent souvent des garanties exigées par les propriétaires. Si certains abusent en effet avec les pièces demandées, il faut garder à l’esprit que louer son appartement en France, avec un tel niveau de protection du locataire représente un risque. S’il était possible de sortir un mauvais payeur en 2 mois, et non en 2 ans, les bailleurs seraient plus à même de faire confiance aux profils hors « CDI-3 fois le montant du loyer-sans période d’essai-avec garants svp ».

En voulant protéger autant les locataires, la conséquence est que ceux qui devraient le plus être protégés ne trouvent pas de logement. En attendant une éventuelle évolution législative là-dessus, soyez vigilants.