Mis à jour le 11 octobre 2023 par Tatiana75
Clôturons la série consacrée aux étapes de l’acquisition immobilière avec son dénouement final : l’acte de vente. Contrairement à l’avant-contrat, sa signature intervient obligatoirement devant un notaire, d’où sa désignation d’acte « authentique ».
Comment se passe la signature et quelles sont les précautions à prendre au préalable ? On en parle juste ici !
Le préalable indispensable : la visite
La signature de l’acte de vente marque le transfert de la propriété. Si vous êtes l’acquéreur, cela signifie que vous allez récupérer les clés et qu’à partir de là, vous êtes responsable du bien. D’où l’importance de procéder à quelques vérifications préalables.
Dans la plupart des cas, l’acquéreur n’a pas réalisé de nouvelles visites depuis l’avant-contrat, soit environ 3 mois. Faire un petit tour dans le bien avant de vous rendre chez le notaire vous permettra de vérifier plusieurs points :
- Que le bien est réellement libre de toute occupation (du moins si vous l’avez acheté sans locataire en place). L’appartement était peut-être encore loué au moment de votre dernière visite. Vérifier que le locataire est bien parti ou que des squatteurs n’ont pas pris possession des lieux peut vous éviter de beaux problèmes.
- Qu’il n’y a pas eu de sinistre. Ce serait dommage de devoir gérer une infiltration ou une vitre cassée à peine arrivé.
- Que le bien est dans un état conforme à ce qui a été décrit dans le compromis. Personne n’est à l’abri d’un vendeur peu scrupuleux qui aurait laissé traîner de vieux meubles par flemme de les débarrasser ou qui aurait abîmé le parquet dans le déménagement. A l’inverse, si vous aviez convenu de reprendre une partie du mobilier, vérifiez bien qu’il n’est pas parti avec. Attention : les accords oraux ne valent rien. S’il n’était pas mentionné dans le compromis que l’appartement était vendu avec son canapé Roche Bobois, inutile d’aller vous plaindre s’il a disparu.
Que faire en cas de problème ?
Si vous constatez une détérioration ou du mobilier manquant, vous serez en droit de demander au notaire une retenue sur le prix correspondant au coût des travaux à réaliser ou des meubles à racheter. La somme sera séquestrée en attendant que le problème soit réglé. De même, s’il y a du mobilier à débarrasser, vous pourrez exiger que le vendeur vous verse une indemnité correspondant au coût nécessaire pour faire venir quelqu’un qui s’en chargera à sa place.
En cas d’occupation illégale, qu’il s’agisse de squatteurs ou d’un locataire qui se serait maintenu dans les lieux à l’issue de son congé, il sera dans votre intérêt de décaler la date de signature jusqu’à ce que la situation soit réglée. Légalement, sauf cas particuliers, la date de signature ne peut être repoussée sans l’accord des deux parties mais dans le cas présent, le compromis prévoyant normalement une condition suspensive relative à l’absence d’occupation du bien, vous pourrez la soulever pour exiger une signature plus tardive.
La pré-visite vous permettra également de relever les différents compteurs de manière contradictoire.
Légalement, le vendeur n’est pas tenu d’accepter cette visite. Un refus serait néanmoins louche et devrait vous inciter à demander à repousser la signature de l’acte de vente.
Attention. Si vous avez recours à un prêt, repousser la signature de l’acte de vente ne vous autorise pas automatiquement à décaler la première mensualité. Vous pourrez essayer de négocier avec la banque mais rien ne l’oblige à l’accepter.
A l’inverse, si tout est prêt avant la date prévue et que les deux parties sont d’accord, il est tout à fait possible d’avancer la date de signature.
C’est le grand jour : à quoi dois-je penser ?
Normalement, pas à grand chose ! Le notaire aura déjà pris soin de vous demander vos papiers d’identité (prenez les quand même avec vous). La banque aura transféré les fonds au notaire en amont. Le notaire va dérouler l’acte point par point (en passant rapidement sur certains, rassurez-vous). Ce sera l’occasion de vérifier qu’il n’y a pas d’erreur sur votre nom, date et lieu de naissance etc. Vous pouvez également demander à ce que l’acte vous soit transmis électroniquement quelques jours avant si vous souhaitez en prendre connaissance tranquillement au préalable.
Prévoyez votre chéquier pour régler les comptes avec le vendeur. Il est en effet d’usage que la taxe foncière, réglée intégralement par le propriétaire au 1er janvier, soit remboursée par l’acquéreur au prorata du temps restant à courir jusqu’à la fin de l’année. Aussi, si le bien est en copropriété, il vous faudra rembourser au vendeur le prorata des charges trimestrielles déjà versées. Dans l’autre sens, si le vendeur s’était engagé à payer des travaux votés qui n’ont pas encore fait l’objet d’un appel de fonds, il vous versera le montant de sa quote-part.
Si l’une des parties ne peut pas se déplacer, il est tout à fait possible de donner une procuration à un tiers (qui peut être le notaire).
Le notaire vous remettra une attestation de propriété. Vous recevrez le titre de propriété complet dans les mois qui suivent, une fois la publication faite au service de publicité foncière.
Vous recevrez en même temps l’arrêté des comptes, ce que vous avez versé au titre des droits de mutation (les injustement nommés « frais de notaire » alors que le plus gros revient à l’Etat) n’étant qu’une provision. Les frais réels sont généralement légèrement inférieurs à cette provision (partant du principe qu’il est plus sûr de redonner de l’argent que d’en obtenir) donc il y a de bonnes chances que vous receviez un petit chèque qui vous fera d’autant plus plaisir que vous l’aurez généralement oublié (mais ne venez pas me faire de réclamation si jamais ça n’a pas marché dans ce sens là pour vous !)
La transmission des clés s’effectue en principe lors de la signature de l’acte. Des exceptions peuvent toutefois exister.
Peut-on emménager dans les lieux avant la signature de l’acte ?
Emménager dans le bien que vous achetez avant la signature de l’acte de vente n’est légalement pas interdit. Sans parler d’emménagement, cela peut permettre de commencer à réaliser des travaux. Le vendeur doit bien entendu être d’accord. Il sera préférable d’encadrer les conditions d’occupation via un contrat de prêt à usage ou une convention d’occupation anticipée. En effet, en cas de problème quelconque (fuite, incendie…), la situation peut vite devenir délicate si les deux parties se rejettent la responsabilité. Mieux vaut donc tout arrêter au préalable et que l’acquéreur prenne sa propre assurance.
Attention toutefois, si la vente ne se fait finalement pas, pour une raison ou une autre, plusieurs difficultés peuvent se poser :
- Si l’acquéreur se maintient dans les lieux, le vendeur devra passer par une procédure d’expropriation. Et si jamais il avait été convenu qu’un loyer soit versé pendant l’occupation anticipée, l’acquéreur risque de pouvoir obtenir la requalification du contrat en bail d’habitation classique.
- Si l’acquéreur a commencé à réaliser des travaux, il en perdra le bénéfice. Le vendeur ne récupérera en outre pas le bien dans son état initial.
- Si l’acquéreur a dégradé le bien, la question de l’indemnisation du vendeur se posera.
Dans la mesure du possible, il est donc plutôt conseillé d’attendre la signature de l’acte de vente pour entrer dans les lieux. A minima, attendez dans tous les cas que les conditions suspensives soient levées.
Le vendeur peut-il se maintenir dans les lieux après la signature de l’acte ?
Là aussi, il est légalement possible de prévoir une entrée différée de l’acquéreur et un maintien temporaire du vendeur avec l’accord des deux parties. Bien entendu, les conditions devront également faire l’objet d’une convention écrite. Une date butoir de sortie sera fixée et une partie du prix de vente séquestrée chez le notaire en attendant la sortie effective du vendeur. Il est conseillé de prévoir des indemnités conséquentes par jour de retard dans la sortie pour dissuader le vendeur de traîner. L’acquéreur peut en effet se retrouver dans une situation très délicate s’il doit lui-même libérer son logement actuel et que le vendeur ne se décide pas à partir.
Là encore, mieux vaut éviter ce genre de situation.
J’en ai terminé sur l’acte de vente. Après l’article sur l’offre d’achat et sur le compromis, vous en savez désormais un peu plus sur le déroulé du processus d’acquisition. N’hésitez pas à me faire part de vos questions en commentaire !
